C. Finanční a právní podmínky
výstavby
9. V souvislosti s ukončením investiční
kategorie KBV a k zabezpečení další
bytové výstavby provést úpravu dosavadního
právního předpisu o financování
komunální bytové výstavby technické
a občanské vybavenosti (Výnos FMF, MF ČR
a MF SR č. 38/1987).
Zajistí: MF ČR ve spolupráci s
MHPR ČR
Termín: neprodleně
10. Navrhnout způsob řešení odpisů
ztrát a úhrady majetkové újmy investorů,
dodavatelů a peněžních ústavů,
způsobené přímo opatřeními
vyplývajícími ze státní bytové
politiky ČR.
Zajistí: MF ČR, MHPR ČR
Termín: 1. 7. 1991
11. Vypracovat nový předpis o finanční
a úvěrové pomoci stavebníkům
a současně zrušit ve spolupráci s FMF
a MF SR vyhl. č. 136/1985 Sb. ve znění vyhl.
č. 74/1989 Sb. a vyhl č. 73/1991 Sb.
V něm stanovit státní příspěvek pro
fyzické osoby do výše 900 Kčs/m2
užitkové plochy (základní sazba 600
Kčs/m2 užitkové plochy, zvýšení až o
300 Kčs/m2 užitkové plochy při splnění
technických a věcných podmínek),
nejvýše však 90 tis. Kčs.
Zajistí: MF ČR ve spolupráci s
MHPR ČR a SBČS
Termín: 1. 10. 1991 s účinností
od 1. 1. 1992
12. Dosavadní zvýhodněné úvěry
a půjčky poskytovat podle novelizované vyhl.
č. 136/1985 Sb. ve znění vyhl. č.
74/1989 Sb. (nyní vyhl. č. 73/1991 Sb.) do konce
roku 1991. Do konce roku připravit systém úvěrování
s přímým využitím prostředků
státního rozpočtu ČR.
Zajistí: MF ČR, MHPR ČR ve
spolupráci se SBČS a
peněžními ústavy
Termín: do 31. 10. 1991 s účinností
do 1. 1. 1992
13. Vypracovat Zásady pro uzavírání
smluv se stavebníky tak, aby poskytování
příspěvků bylo možné od
vydání nového právního předpisu
regulovat s ohledem na zájem státu a dodržení
objemu finančních prostředků na příspěvky
pro fyzické osoby, schváleného ve státním
rozpočtu ČR na příslušný
rok.
Zajistí: MF ČR, MHPR ČR
Termín: 1. 9. 1991
14. Umožnit poskytování výběrových
dotací formou smlouvy takto:
a) členům bytových družstev, kteří
zahájí v letech 1992 až 1993 výstavbu
bytů do osobního vlastnictví v bytových
domech a jejichž výstavba byla bytovými družstvy
prokazatelně připravena na zahájení
v letech 1991 a 1992, umožnit zvýšení
příspěvku podle bodu 11 při využití
sazby 200 Kčs/m2 užitkové plochy
bytu, nejvýše však 20 tis. Kčs. Zvýšení
příspěvku poskytovat výhradně
na základě výběrového řízení
a při splnění všech podmínek
stanovených v bodě 11;
Zajistí: MF ČR, MHPR ČR, okresní
úřady
Termín: průběžné od r. 1992
b) obcím, které zahájí výstavbu
obecních bytů z vlastních zdrojů v
roce 1991 a 1992, na výstavbu ke zmírnění
přechodu na nové podmínky.
Zajistí: MF ČR, MHPR ČR, okresní
úřady
Termín: průběžně do r. 1992
15. K pomoci při odstraňování vad
panelové výstavby bytů, postavených
v komplexní bytové výstavbě (zahájených
nejpozději v r. 1990), umožnit v roce 1991 v návaznosti
na dříve uplatňovaný postup poskytování
nenávratných dotací stavebním bytovým
družstvům a občanům, kteří
si byty pro vlastní potřebu koupili.
Zajistí: MF ČR ve spolupráci se
SČMBD
Termín: v průběhu r. 1991
A. Úvod
B. Hlavní zásady
C. Právní vztahy
D. Ekonomie provozu domovního a bytového fondu
E. Sociální souvislosti
F. Státní programy podpory bydlení
A. Úvod
Řešení problémů bydlení
ve vazbě na probíhající reformy v
národním hospodářství vyžaduje
zásadní změny v dosavadním systému,
vyjádřeném v současné době
dosud platnými právními normami, a systému
organizace a řízení celého komplexu
bydlení.
Setrvačné udržování přídělového
systému je v podmínkách tržního
hospodářství zcela nepřijatelné.
Jeho negativní důsledky se nejzřetelněji
projevovaly v prohlubování nerovnoměrnosti
nedostatku bytů. Vedle míst, kde se objevují
neobsazené byty, přetrvává chronicky
bytová nouze hlavně v několika největších
městech. Občané, kteří mají
možnost volby místa svého pobytu, se nerozhodují
podle skutečné ceny bydlení, ale v důsledku
jednotných nivelizačních cen pro celé
území státu dávají zpravidla
přednost nejatraktivnějším lokalitám.
Přechod od administrativněprávní k
občanskoprávní regulaci znamená sice
zjednodušení rozsahu právních předpisů,
avšak neznamená úplné vyřazení
působení státu na trh bytů.
Cílevědomá a systematická aktivita
státu se musí kromě podpory vzniku a rozvoje
konkurenčních podmínek projevovat i v předvídání
a tlumení sociálních dopadů.
Navrhované zásady státní bytové
politiky ČR formulují nejdůležitější
principy nových právních úprav v oblasti
řízení a uskutečňování
bytové politiky, právních vztahů,
ekonomie provozu domovního bytového fondu, státních
programů podpory bydlení včetně souvisejících
sociálních otázek.
B. Hlavní zásady uskutečňování
bytové politiky
1. Administrativně distribuční systém
výstavby a přidělování bytů
se postupně nahrazuje mechanismem tržních vztahů
v souladu s postupem ekonomické reformy.
2. Stát svými právními opatřeními
a finančními nástroji bude vytvářet
podmínky pro vznik trhu bytů, ve kterém si
občan bude obstarávat bydlení podle svých
možností.
3. Pravidla účasti státu na rozvoji bydlení
a jeho vztahy k jednotlivým subjektům v této
oblasti řeší státní bytová
politika, kterou vytvářejí v rámci
územní působnosti republiky.
4. Státní bytová politika iniciuje především
zásadní úpravy podmínek pro zavedení
reformy bydlení, jejímiž základními
rysy jsou:
- zásadní změna právních vztahů
regulujících bydlení,
- zásadní změna ekonomických vztahů,
t. j. zejména charakteru nájemného a jeho
postupný přechod tržní úroveň.
5. V zájmu zabezpečení rovnoprávného
postavení občanů ČSFR je v působnosti
federace stanovení základních práv
a povinností nájemců a vlastníků
bytů a jejich ochrany, zejména v občanském
zákoníku, ale i prostřednictvím metodiky
výpočtu nájemného a zásad pro
poskytování sociální pomoci.
6. Obce a města budou realizovat bytovou politiku ve vztahu
ke svému obyvatelstvu v souladu s konkrétními
podmínkami a potřebami daného území,
včetně vlivu na architektonickou úroveň
bydlení.
7. Ceny za bydlení (nájemného, domů,
bytů) budou dány do vzájemného souladu.
Klíčový význam nabydou předpisy,
které upraví oceňování nemovitostí,
ceny bytů při prodeji do vlastnictví a vymezí
postup tvorby výše nájemného.
8. Příslušné státní orgány
budou vyhodnocovat vztah mezi poptávkou a nabídkou
k zamezení vzniku dlouhodobého sociálního
napětí
C. Právní vztahy
jsou obsaženy v zásadní podobě v projednávané
novele občanského zákoníku. Hlavním
charakterovým rysem je přechod od administrativní
regulace na základě správních aktů
k občanskoprávní regulaci na základě
smluv.
Namísto kompromisního řešení
osobního užívání bytů
se zavádí důsledně jednotný
institut vlastnictví a jednotný institut nájmu.
Upřesňují se vzájemná práva
a povinnosti mezi pronájemci a nájemci.
Do občanského zákoníku se zakotvuje
institut vlastnictví k bytům jako důležitý
právní instrument nové bytové politiky.
Proto se v této části zásad uvádějí
pouze ty nejdůležitější, které
se od návrhu novely občanského zákoníku
liší nebo ho doplňují.
9. Náhradní bydlení přísluší
ve stanovených případech řešit
obcím a státu. O této příslušnosti
bude rozhodovat soud podle zvláštního předpisu,
který bude mít dočasnou působnost.
Povinnost opatřovat náhradní bydlení
(ubytování) by neměla být přenášena
na vlastníky domů (bytů).
Při řešení náhradního
bydlení (ubytování) nevylučovat možnost
nabídky i mimo obec.
Druh náhradního bydlení (ubytování)
vztahovat k důvodům zániku nájemního
poměru.
10. Dosavadní právní vztahy v bytových
družstvech zásadně podřídit obecným
institutům vlastnictví a nájmu v občanském
zákoníku. Zvláštnosti upravit odděleně
ve stanovách bytových družstev. dosavadní
družstva přeměnit na družstva vlastníků
nebo nájemců.
11. Zvláštním režimem upravit nájem
služebních bytů a bytů zvláštního
určení (bytů v domech s pečovatelskou
službou, bytů upravených pro zdravotně
postižené, byty v penzionech pro důchodce apod.).
V těchto případech vyloučit možnosti
vzniku společného nájmu a přechodu
nájmu s výjimkou případů, kdy
spoluuživatelé bytů splňují podmínky
pro užívání těchto bytů.
Zvláštním režimem se v těchto případech
sleduje zachování stanoveného účelu
užívání těchto bytů.
12. Umožnit jednostrannou změnu dohodnutého
nájemného v případech prokazatelného
zvýšení užitné hodnoty nebo trvalého
zlepšení podmínek bydlení, nebo stanoví-li
to cenový předpis. současně zakotvit
právo na přezkoumání požadavku
na zvýšení nájemného soudem.
13. Nahradit stávající předpis o prodeji
bytů novým, umožňujícím
prodej bytů a domů občanům do vlastnictví,
a to ze všech dosavadních forem vlastnictví
bytového fondu. Při této privatizaci přecházet
postupně na úroveň tržní ceny
bytů a domů.
Prodej družstevních bytů a domů řešit
zvláštními právními a cenovými
předpisy.
14. Vypustit z novely občanského zákoníku
všechna zbývající ustanovení,
která odkazují i na eventuální přidělování
bytů, dále i § 695 odst. 2.
15. U zařízení sloužících
k ubytování nepřipustit stejně vypjatou
ochranu nájemců jako v bytech (např. §
731). Neumožňovat přechody práv.
16. Zakotvit přednostní právo na pokračování
nebo uzavření smlouvy v případě
smrti nájemce nebo trvalého opuštění
společné domácnosti pouze příbuzným
v řadě přímé, zeťovi a
snaše, jestliže s nájemcem trvale žili v
den smrti nebo odchodu a nemají vlastní byt.
17. Vyřešit postavení Lidových bytových
družstev jako družstev plnoprávných, s
postupným přechodem na ekonomické principy
stavebních bytových družstev.
D. Ekonomie provozu domovního a bytového fondu
18. Domovní a bytový fond budou vlastnit právnické
a fyzické osoby. dosavadní státní
bytový fond, na který nebude uplatněn nárok
ze zákona o restituci, převést do vlastnictví
obcí. Podnikový bytový fond převádět
obcím pouze v případech, kdy tak bude stanoveno
v privatizačním projektu a obec s tím bude
souhlasit.
19. Po restituci bytového fondu uplatňovat i nadále
státem přijatá opatření (v
roce 1991) pro zlepšení ekonomického postavení
soukromých vlastníků, v jejichž domech
(bytech) platí principy státem stanoveného
nájemného. Novou úpravu řešit
ve vazbě na přestavbu daňového systému
v roce 1993.
20. Nájemné v roce 1992 řešit novým
předpisem, který bude základem pro úpravy
v dalších letech. V tomto předpisu stanovit
limitovaný roční nárůst nájemného
a současně i možnost valorizace nájemného.
Zásada řeší ochranu nájemců i vlastníků
(pronájemců) a vyjadřuje tempo postupu
reformy bydlení, na které může včas
každý reagovat pole svých možností
(výměna, koupě bytu).
Časový horizont dosažení cílového
řešení bude odlišný podle místních
podmínek charakterizovaných vztahem
nabídky a poptávky.
21. Nový cenový předpis pro výpočet
nájemného bude především zahrnovat:
- taxativně stanovené náklady na 1 m2
užitkové plochy bytu, doplněné přípočtovou
(odpočtovou) položkou, vyjadřující
kvalitativní charakter bytu, umístění
v domě a polohu v území; kritéria
pro užití těchto doplňujících
položek budou výhradně v pravomoci obecních
úřadů měst a obcí. Sazba bude
vycházet ze současné tržní hodnoty
bytového fondu;
- srovnatelné hospodárně potřebné
náklady na provoz, údržbu a správu bytového
fondu,
- zásadu, že ostatní služby spojené
s bydlením budou hrazeny zálohově s konečným
vyúčtováním podle skutečně
vynaložených nákladů.
E. Sociální souvislosti
22. Prostředky, které státní rozpočet
ušetří odstraněním dotování
provozu státního bytového fondu, užít
výlučně na zvýšení příspěvků
na nájemné sociálně potřebným
občanům.
23. V rámci sociální politiky federace stanovit
a aktualizovat únosnou míru podílu nákladů
na bydlení k ročním příjmům
domácností. tím vymezit uplatnění
práva nájemců bytů na podporu k nájmu.
24. Stát bude přispívat na bydlení
sociálně potřebným občanům
ve všech formách bydlení. Dávky sociální
péče bude poskytovat individuálně
občanům v případech, kdy úhrada
nákladů jim bude bránit uspokojovat ostatní
osobní potřeby na společensky uznané
minimální úrovni.
25. Vytvořit systém příspěvků
na nájemné v závislosti na sociální
situaci domácností (např. počet členů,
příjem apod.) a na podmínky příslušných
regionů. Jeho užití podmínit úpravou
nájemného.
F. Státní programy podpory bydlení
26. Při výstavbě bytů (domů)
do vlastnictví občanů, určených
k řešení jejich potřeby bydlení,
umožnit poskytování příspěvku
státem na částečnou úhradu
nákladů výstavby.
K tomu stanovit tyto základní podmínky:
- doložit průkaznost potřeby a možnosti
výstavby bytů v daném místě
a čase rozvojovým dokumentem obce (stanoviskem obecního
zastupitelstva, orgánu obce),
- použití vlastních zdrojů (finančních,hmotných)
stavebníka v minimální výši 20%
rozpočtových nákladů stavby (bez ceny
pozemku),
- příspěvek poskytovat zásadně
1x s výjimkou případů, kdy příspěvek
poskytnutý podle dobíhajících starších
právních úprav bude vrácen.
27. S účinností od 1. 1. 1992 do konce roku
1993 umožnit smluvně poskytnutí státního
příspěvku na výstavbu fyzickým
osobám do výše 900 Kčs/m2
užitkové plochy bytu (základní sazba
600 Kčs/m2 užitkové plochy, zvýšené
až o 300 Kčs/m2 užitkové plochy
při splnění technických a věcných
podmínek), nejvýše však 90 tis. Kčs.
Po tomto období poskytování příspěvku
a jeho výši přehodnotit.
28. Za základní nástroj do konce roku 1992
pro stimulaci a regulování výstavby a pro
modernizaci bytů v obytných domech považovat
úvěr právnickým a půjčky
fyzickým osobám s úrokovými sazbami
zvýhodněnými proti obecným úrokovým
podmínkám peněžních ústavů.
Poskytování půjček řešit
za podmínek stanovených dosavadním právním
předpisem.
Od roku 1993 uplatnit v návaznosti na daňovou přestavbu
systém poskytování zvýhodněných
úvěrů a půjček na výstavbu
a modernizaci bytového fondu.
29. Ve vazbě na připravovanou daňovou přestavbu
vypracovat nový systém úvěrování
s platností od 1. 1. 1993 do konce roku 1992 využívat
systém úvěrování novelizovaný
v roce 1991.
30. Působení finančně ekonomických
nástrojů bude orientováno územně
i časově zejména do míst, kde je potřeba
iniciovat fungování trhu.
Získání podpory státu nebude nárokové,
ale bude založeno na smluvním principu.
31. Umožnit obcím uplatnit vliv na vývoj cen
stavebních pozemků pro bytovou výstavbu systémovým
zavedením cenových map pozemků ve městech
a obcích v zájmu usměrňování
rozvoje bydlení.
32. Umožnit poskytnutí výběrových
dotací při řešení specifických
problémů vybraných sociálních
skupin obyvatelstva a řešení problémů
regionálního rozvoje.
Výběrové dotace poskytovat takto:
a) stavebníkům při řešení
bezbariérové úpravy bytů, prováděné
na základě dohody s okresním úřadem
a na níž je uzavřena smlouva o poskytnutí
příspěvku. Příspěvek
poskytovat na krytí více nákladů;
b) stavebníkům výstavby domovů - penzionů
s byty pro důchodce a domů s byty s pečovatelskou
službou, je-li tato výstavby prováděna
v dohodě s obcí a okresním úřadem
a na niž je rovněž uzavřena smlouva o
poskytnutí příspěvku. V tomto případě
příspěvek poskytovat na celé náklady
výstavby při dodržení standardu výstavby.
Výběrovou dotaci poskytovat se závazkem plnit
stanovený účel po celou dobu životnosti
objektu;
c) stavebníkům výstavby na základě
zvláštních usnesení vlády k řešení
problémů regionálního rozvoje (např.
pohraničí, vybrané území severočeských
okresů, ostavsko-karvinská aglomerace),
d) pro výstavbu bytů prováděnou obcemi
zvážit prolongaci možnosti poskytnutí
příspěvku i po roce 1992.
33. Dotace k podpoře bytové výstavby mohou
z vlastních zdrojů poskytovat též obce
podle jimi stanovených pravidel.
34. Upravit a zjednodušit daň z nemovitosti ještě
před zavedením celkové daňové
reformy.
35. V zájmu umožnění volnějšího
nakládání s vybudovaným bytovým
fondem vlastníky, kterým na jeho výstavbu
či modernizaci poskytl stát pomoc, využívat
napříště místo institutu omezení
převodu nemovitosti obnovený institut zástavního
práva.
36. Pro zvýraznění účinnosti
státních programů podpory realizace bytové
politiky a jejího sociálního charakteru prověřit
účelnost vytvoření zvláštního
účelového fondu. Jeho tvorbu propojit na
připravovaný daňový systém
a využít spolupráce Světové banky.
37. Podporovat vznik vhodného subjektu k založení
stavebního spoření občanů s
využitím poskytování prémií
ze státního rozpočtu a vypracovat jeho zásady.
Systém umožňuje občanům získat v krátkém
čase potřebné prostředky na
výstavbu (koupi, modernizaci) bytů za
výhodných úrokových podmínek.
38. Státem podporovat odstraňování
zanedbanosti staršího bytového fondu a vad
panelové výstavby bytů postavených
v komplexní bytové výstavbě (zahájených
nejpozději v roce 1990).
Podporu na odstraňování vad panelové
výstavby poskytovat stavebním bytovým družstvům,
obcím a občanům na základě
smlouvy o příspěvku ve výši maximálně
80% nákladů na technicky vymezená opatření.
Na jednu závadu poskytovat podporu pouze 1x. Jako vady
panelové výstavby, u nichž bude při
odstraňování možné získat
podporu státu, v právním předpisu
stanovit:
- porušení (ohrožení) statiky nosných
konstrukcí bytového domu, včetně balkonů
a lodžií.
- tepelné úniky v míře vyžadující
zateplení štítových zdí,
- ztráta funkčnosti stěnové konstrukce
neamortizovaných bytových jader řešených
na bázi rámů a výplňových
hmot (PVC, karton apod.).
Podporu na odstraňování zanedbanosti bytového
fondu poskytovat jako návratnou s možností
odkladu nebo prominutí vratky na základě
smlouvy, a to na objekt starší 30 let.
39. Finanční pomoc státu poskytovat na stavby
splňující architektonické požadavky,
progresivní požadavky na výstavbu bytů
a jejich provoz, včetně úspory energií
při žádoucí tvorbě obytného
prostředí.
Volba technologií a architektonického
pojetí odpovídající urbanistickým
záměrům obcí přísluší stavebníkům.
Přednostně bude státem podporováno
použití konstrukcí, stavebních prvků,
materiálů a výrobků přinášející
zlepšení základních užitných
hodnot.
40. Stát bude v rámci systémového
řešení rozvoje bydlení a bytové
politiky uplatňovat kromě právních,
ekonomických a sociálních podmínek
též technické, architektonické a urbanistické
podmínky určující rámcová
pravidla pro bydlení a bytovou výstavbu.
K tomu bude
a) sledovat
- vývoj obyvatelstva
- vývoj kvality bydlení, standardů bytů
- ekologické, urbanistické, architektonické
a územně technické podmínky v obytném
prostředí
- trh bytů
- technické a technologické podmínky pro
bytovou výstavbu a modernizaci bytů
- vybaveností a občanskými obslužnými
zařízeními
b) zabezpečovat vedle všeobecně prospěšných
podpůrných programů v rámci technické
politiky tyto hlavní technické programy:
- ekologie pro lidská sídla
- racionální energetické zásobování
- humanizace sídel včetně jejich nových
částí v okrajových polohách
- regenerace vnitřních částí
sídel a modernizace stavebního bytového fondu
- zvyšování kvalitativní, architektonické
a technické úrovně budov a technické
infrastruktury.
Výstupem programů budou normativy,
návrhy na úpravu technických norem,
pomůcky a doporučení pro orientaci obcí
při zpracovávání programů rozvoje.
Kromě toho budou také sloužit jako
podklady pro usměrňování státní dotační
politiky a podněcování podnikatelské