Česká národní rada 1990 – 1992

Legislativní zabezpečení zásad bytové politiky

Ministerstvo vnitra ČR

Změny na úseku "správy" státního bytového fondu, ukončení činnosti státních podniků bytového hospodářství.

Správu včetně souvisejících činností (provoz, údržba, služby ...) převážné části státního bytového fondu v rámci republiky zajišťují státní podniky bytového hospodářství. Uplatněním principů tržního hospodářství, vztahů na daném úseku dojde k zásadním věcným a organizačním změnám v těchto podnicích, jejich postupnému zániku.

V rámci reformy celého národního hospodářství byl proces změn dosud uplatňovaných administrativně direktivních forem správy, hospodaření a zabezpečování údržby bytového fondu zahájen v minulém roce a to změnami vlastnických vztahů. Proces v prvé etapě započal nabytím platnosti zákona č. 403/90 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, tj. od 1. 11. 1990. Na základě uvedeného zákona dojde k vrácení části obytných domů původním majitelům. Následně dnem 1. 12. 1990 nabyl účinnosti zákon č. 427/90 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem a jiné právnické nebo fyzické osoby, který se ale na státní bytový majetek vztahuje jen částečně. Význam tohoto zákona o "malé privatizaci" však spočívá v tom, že v rámci dosavadních organizačních struktur státních bytových podniků dojde k oddělení majetku obsluhovaného od majetku obslužného. Obsluhovaným majetkem jsou obytné domy, tepelné zdroje a rozvody tepla. Obslužným majetkem pak budovy (pokud to jsou samostatné provozní objekty bez bytového fondu) a zařízení, které slouží k zabezpečení všech služeb spojených s bydlením. předmětem malé privatizace, převodu do vlastnictví podnikatelů bude pouze obslužný majetek. provozní jednotka či její velikost není přitom limitována žádnými konkrétními kritérii, ale její funkčností založenou na ekonomické a majetkové samostatnosti.

Věcné a organizační změny u státních podniků bytového hospodářství se dále výrazněji prohloubí v souvislosti s připravovanými novými či novelizovanými právními předpisy (zákona o majetku obcí, o mimosoudních rehabilitacích, transformačního zákona, ...). V souladu s těmito předpisy souběžně s reprivatizací a privatizací se z konkrétní části bytového fondu, zejména obsluhovaného, stane majetek obcí. Komunální bytový fond jako majetek obcí vznikne dle předpokladu:

a/ z domů, které nebudou určeny k prodeji na aukcích s cílem, aby plnily roli komunálních bytů v sociální politice obce;

b/ z domů, které se nepodaří prodat do soukromých rukou ani na opakovaných aukcích;

c/ z nové komunální výstavby obce;

d/ z domů, které dosud neprošly celým reprivatizačním procesem (tyto domy budou v dočasné správě);

e/ z domů, určených k privatizaci, ale pro náročnost přípravy a provedení privatizace dosud neprodaných;

f/ Z obytných i neobytných budov ekonomicky výhodných pro obec;

g/ z opakovaně neprodaných obslužných zařízení.

Realizací výše uvedených opatření tak postupně ztratí podniky bytového hospodářství své existenční opodstatnění a jako takové budou zanikat. správa komunálního bytového fondu ve vlastnictví obce bude zabezpečována více způsoby, např.:

- přímo obecním úřadem,

- na základě dohody pověřenou právnickou nebo fyzickou osobou k tomu způsobilou, a to za úplatu s vymezeným rozsahem činnosti

- vytvořenou vlastní správcovskou organizací nebo zařízením.

Ministerstvo vnitra ČR

Pozn. V nákladech nejsou promítnuty cenové vlivy,

např:

- inkasní poplatek 1,21 Kčs za každou položku

- odvoz popelnic a kontejnerů

- smluvní ceny staveb. prací od soukromníků

¹⁾ Do nákladů je nutno zahrnovat odpisy ZP; bytové podniky dočasně ZP třídy 1-budovy neodepisovaly

²⁾ V tržbách je promítnuto:

- zvýšení úhrad za užívání bytu o 180%

- zvýšení úhrad za užívání nebyt. prostor o 30% (v návaznosti na zákon č. 116/90 Sb. a vyhl. č. 170/90 Sb., resp. 585/90 Sb.)

³⁾ Minimální zisk bude sloužit k tvorbě FKSP (jen v ČR je v současné době cca 180 podniků)

¹⁾ na invalidní osobu

²⁾ celkem

³⁾ bráno bez speciálních zařizovacích předmětů

Ministerstvo vnitra ČR

1. Z vyhlášky č. 60/1964 Sb., se vypustí slevy sociálního charakteru tak, že z § 5 se vypustí odst. 2, z § 9 se v odst. 1 vypustí poslední odsek a odst. 4, zruší se ust. § 10.

2. Zvýšení úhrady pro větší podlahovou plochu se nebude nadále uplatňovat, ve vyhl. se zruší ust. § 11.

3. Text ust. § 12 se nahradí následovně:

"Úhrada za užívání bytu IV. kategorie se rovná 80% úhrady vypočtené pro tento byt podle ustanovení § 5-9 platných pro III. kategorii."

4. Ustanovení § 5 se doplní o nový odst. 2:

"Roční úhrada za užívání bytu, úhrada za úklid společných prostor v domě (§ 13) a úhrada za užívání osobního výtahu (§ 14) se zvýší o 180%".

5. Ustanovení § 5 se doplní o nový odst. 3:

"Zvýšení o 180% uvedené v předchozím odstavci se nevztahuje ne roční sazby za ostatní zařízení a vybavení bytu stanovené podle § 8a."

6. Vyhláška se doplní o ustanovení:

"Úhrada za užívání části bytu k jiným účelům než k bydlení se stanoví podle zvláštního předpisu [vyhláška č. 170/1990 Sb.]."

7. Do závěrečných ustanovení se zařadí toto ustanovení:

"V případě, že by roční úhrada za užívání bytu vypočítaná podle ust. § 5 odst. 2 byla nižší, než stávající výše úhrady, úhrada za užívání bytu se nemění."

Ministerstvo pro hospodářskou

politiku a rozvoj ČR

Příloha VI/2

(1) Navrhované zvýšení nájemného ve státních bytech o 180% se dotkne životních nákladů zhruba 3,3 mil. obyvatel ČR bydlících ve státních bytech, které tvoří ca 27% bytového fondu.

Tito obyvatelé byli dosud zvýhodněni dotační politikou státu a platnou vyhláškou o úhradě za užívání bytu č. 60./1964 Sb. nižším nájemným, zejména ve srovnání s občany bydlícími v družstevních bytech. Průměrné měsíční nájemné ve státním bytě I. kategorie činilo v r. 1989 148,- Kčs, tzn 2,3% z celkových výdajů průměrné domácnosti bydlící ve státním bytě.

Navrhované zvýšení nájemného představuje zvýšení životních nákladů dotčené skupiny obyvatelstva o 4 body. Bude mít však značně diferencovaný individuální dopad na jednotlivé domácnosti. Podle typu domácností v závislosti na zaměstnání přednosty, jak je uvádí statistika rodinných účtů, se podíl vydání za samotné nájemné na celkových peněžních výdajích domácností změní takto:

Pro diferenciaci dopadů zvýšeného nájemného bude významné též zrušení slev sociálního charakteru (např. na nezaopatřené děti) a zrušení poplatků za nadměrnou plochu bytu. Tvrdší dopady zasáhnou nízkopříjmové domácnosti, kde jsou možnosti přeskupení výdajů již značně omezené a váha nájemného ve výdajové struktuře vyšší.

(2) Při posuzování sociálních dopadů zvýšení nájemného je nezbytné vzít v úvahu již realizovaný a zejména další očekávaný růst spotřebitelských cen.

Na základě vývoje v I. čtvrtletí 1991 a dostupných prognostických informací se vývoj spotřebitelských cen odhaduje v této úrovni (4. čtvrtletí 1991/4. čtvrtletí 1990):

(3) Vzhledem ke komplementárnímu charakteru uvádíme, že v souvislosti s již schváleným zvýšením cen paliv, tepla a energií o 100 až 324% od května t.r. se zvýší životní náklady domácností v průměru o 8 - 10% (tento růst cen je obsažen v údajích v odst. 2). Dílčí zmírnění tohoto růstu výdajů spojených s bydlením lze očekávat od úspor fyzické spotřeby tepla a energií. Vzhledem ke zcela nedostatečnému, resp. neexistujícímu systému měření skutečné spotřeby v domácnostech a na objektech lze možné úspory odhadovat maximálně v řádu 10 - 15%, což může výchozí odhad dopadu do životních nákladů snížit zhruba o jeden bod.

Další část zvýšených životních nákladů z tohoto titulu bude obyvatelstvu kompenzována formou zvýšení státního vyrovnávacího příspěvku o 80,- Kčs důchodcům a nezaopatřeným dětem. To znamená, že u zvlášť postižených skupin obyvatelstva se dopad vyšších cen paliv, tepla a energií sníží o další2 - 3 body.

(4) Růst celkových nominálních peněžních příjmů obyvatelstva lze odhadnout v intervalu 13 - 25%, z toho mzdových příjmů 8 - 24%, sociálních příjmů kolem 18%, ostatních okolo 21%.

Korekce dynamiky nominálních příjmů o očekávaný cenový vývoj implikuje pokles reálných peněžních příjmů obyvatelstva řádově o 20 až 25%.

(5) Snížení reálných příjmů si vynutí restrukturalizaci výdajů a hmotné spotřeby domácností. Nutno předpokládat, že domácnosti musí v prvé řadě uhradit nově určené výdaje spojené s bydlením. Takto vzniklou ztrátu musí kompenzovat snížením fyzického objemu výdajů za zbývající položky. Rozsah snížení je uvažován shodně pro všechny typy domácností, a to

Shrnutí

Z uvedeného vyplývá, že dopad samotného zvýšení nájemného na průměrnou domácnost nelze přeceňovat. Je však třeba zvážit, že již dnes se pod hranicemi sociální potřebnosti stanovenými FMPSV pohybuje zhruba 600 tisíc domácnosti (tj. ca 16%) s přibližně 1,7 mil. osob v České republice a že i úprava nájemného tento počet dále zvýší. Podle expertních odhadů souhrnný vliv růstu cen zboží, služeb, paliv, energií a nájemného může pod hranici sociální potřebnosti - přes již schválené kompenzace stlačit až třetinu obyvatelstva ČR.

Ke zmírnění dopadů do životních podmínek sociálně nejslabších vrstev obyvatelstva proto zásady bytové politiky počítají se selektivním přerozdělením prostředků získaných ke zvýšení nájemného formou poskytování příplatků na bydlení ohroženým skupinám obyvatel ve všech formách bydlení podle konkrétních místních podmínek. Systém podpory k nájemnému připraví Ministerstvo práce a sociálních věcí, Ministerstvo financí ve spolupráci. s Ministerstvem pro hospodářskou politiku a rozvoj ČR k 1. červenci 1991.

Ministerstvo pro hospodářskou

politiku a rozvoj ČR

Příloha VI/3

1. Základní koncepce bytové politiky je obsažena v části IV.

2. K úpravě problematiky přidělování náhradních bytů:

§ 723 novely OZ v návaznosti na předchozí ustanovení týkající se zániku nájmu bytu, upravuje problematiku tzv. náhradního bytu.

Koncepce vycházející z toho, že náhradní byt je zásadně povinen zajistit ten, kdo podal návrh na přivolení k výpovědi z nájmu bytu, je dle našeho názoru zcela nepřijatelná.

Diskutabilní je i vlastní pojem "náhradní byt". Z předchozí praxe je zřejmé, že tento pojem je pojmem prázdným, k vlastnímu přidělování náhradních bytů docházelo podle lokálních podmínek jen omezeně, ve většině případů se náhradní byty nepřidělovaly (výjimkou jsou případy asanací pokryté dnes v novele v § 722 odst. 1d).

Už příslib náhradního bytu naznačený v § 723 je zcela nereálný. Náhradní byt není možné přislíbit, vzhledem k tomu, že vlastník pravděpodobně žádným náhradním bytem nedisponuje /ostatně ani stát za současného stavu nedisponuje běžně volnými byty, zde je zvlášť kritická situace v atraktivních místech).

Ani vlastník ani stát by tedy neměli být vázáni příslibem ani povinností zajišťovat náhradní byt, vzhledem k nemožnosti tento slib nebo povinnost plnit.

Zásadně však nelze souhlasit s principem zajišťování náhradního bytu vlastníkem, jak předpokládá návrh novely ve svém § 723.

Úloha státu (obce) v této otázce je nezastupitelná a nelze ji omezit pouze na proklamaci pomoci ze strany orgánů státní správy při zajišťování náhradního bytu - viz § 723 odst. 4. Stát, který stanoví zásady bytové politiky, je také povinen vytvořit příslušné nástroje k její realizaci. Přidělování náhradních bytů podle možností orgánů obce a orgánů státní správy může znamenat, jak bylo shora naznačeno i to, že ani obce ani stát nebudou volnými byty disponovat a tudíž náhradní byt přidělit nebudou moci, jde tedy opět o ustanovení víceméně proklamativní. Navíc vzniká další otázka, v jaké lokalitě lze poskytovat náhradní byt.

Vzhledem ke skutečnosti, že deficit bytů je územně velmi nerovnoměrně rozložený je zřejmé, že budou existovat lokality, ve kterých tento deficit nebude odstraněn nikdy a možnost poskytovat náhradní byt zde bude vždy velmi omezená. Možnost poskytování náhradního bytu mimo obec, která se také nabízí a v mnoha případech by byla řešením (např. v přípravě notorických neplatičů popř. ve všech případech obsažených v § 722 odst. 1 c novely OZ) však znamená jistý zásah do základních práv a svobod zaručených Listinou základních práv a svobod (konkrétně čl. 14 odst. 1 Listiny zaručuje svobodu pobytu).

Řešení spočívající v možnosti nabízet náhradní byty mimo území obce, ve které je byt, který má být uvolněn by vyžadovalo velmi přesnou úpravu, která by shora navržený rozpor s Listinou vyloučila. Je třeba si uvědomit, že zachování kategorie náhradních bytů v tom pojetí, ve kterém je navrhována při současné snaze o privatizaci fondu znemožní faktickou realizaci vlastnického práva vlastníků bytů.

Závěr:

Z důvodů, které jsou shora naznačeny se nedoporučuje zachovávat kategorii náhradních bytů v předložené novele OZ. Otázka přiměřenosti náhradních bytů, popř. náhradního ubytování je v této situaci bezpředmětná.

3. Úhrada za užívání bytu je řešena v krátkodobých opatřeních (část III) i ve vlastních zásadách koncepce (část IV). Návrh usnesení vlády ČR obsahuje návrh na řešení v 1. etapě.

4. Pokud jde o věcné posouzení úpravy smlouvy o vkladu a smlouvy o pojištění nemá MHPR ČR k této úpravě žádné připomínky.

Další náměty MHPR ČR, které by měly být v novele OZ promítnuty jsou obsaženy v části IV/C právní vztahy - bodech 9 až 16.

Současně dáváme v úvahu, aby dosavadní právní vztahy v bytových družstvech byly zásadně podřazeny pod obecné instituty vlastnictví a nájmů v OZ. Zvláštnosti pak doporučujeme upravit ve Stanovách bytových družstev.

V Praze dne června 1991

JUDr. Petr Pithart v. r.

předseda vlády České republiky

Ing. Karel Dyba, CSc. v. r.

ministr pro hospodářskou politiku

a rozvoj České republiky