Federální shromáždění ČSSR 1986 – 1990

Federální shromáždění Československé socialistické republiky se usneslo na tomto zákoně:

Tento zákon se vztahuje

a) na nebytové prostory, jimiž jsou místnosti nebo soubory místností, které podle rozhodnutí stavebního úřadu jsou určeny k jinému účelu než k bydlení; nebytovými prostory nejsou příslušenství bytu, ani společné prostory domu;

b) na byty, u kterých byl udělen souhlas k jejich užívání k nebytovým účelům [§ 57 odst. 2 zák.č. 41/1964 Sb., o hospodaření s byty,ve znění zákona ČNR č. 146/1971 Sb. a zák.SNR č. 159/1971 Sb.].

S prostory uvedenými v § 1 (dále jen "nebytové prostory") nakládají jejich vlastníci nebo ti, kteří vykonávají právo hospodaření; u nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace národního výboru, přísluší právo s nimi nakládat národnímu výboru (dále jen "pronajimatel").

(1) Pronajimatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému (dále jen "nájemce") smlouvou o nájmu (dále jen "smlouva").

(2) Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny [§ 85 odst. 1 zákona č. 50/1976 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)]. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru.

(3) Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá.

(4) Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.

V případech stanovených zákony národních rad lze přikázat pronajimateli, aby pronajal nebytový prostor a uzavřel nájemní smlouvu s určeným nájemcem; v tomto případě může. pronajimatel vypovědět smlouvu jen se souhlasem orgánu, který přikázal její uzavření. Ustanovení tohoto zákona jinak zůstávají nedotčena.

(1) Není-li ujednáno jinak, pronajimatel je povinen odevzdat nebytový prostor nájemci ve stavu způsobilém k smluvenému nebo obvyklému užívání, v tomto stavu jej svým nákladem udržovat a zabezpečovat řádné plnění služeb, jejíchž poskytování je s užíváním nebytového prostoru spojeno.

(2) Nájemce je oprávněn užívat nebytový prostor v rozsahu dohodnutém ve smlouvě.

(3) Nájemce je povinen hradit náklady spojené s obvyklým udržováním.

(4) Nájemce je povinen bez zbytečného odkladu oznámit pronajimateli potřebu oprav, které má pronajimatel provést, a umožnit jejich provedení; jinak nájemce odpovídá za škodu, která nesplněním povinnosti vznikla.

(1) Nájemce je oprávněn přenechat nebytový prostor nebo jeho část na dobu určitou do podnájmu jen se souhlasem pronajimatele.

(2) Práva a povinnosti vyplývající z § 5 se vztahují i na toho, komu byl nebytový prostor předán do podnájmu.

Není-li výše nájemného nebo úhrada za podnájem upravena zvláštním předpisem, stanoví se dohodou.

Může-li nájemce užívat nebytový prostor omezeně jen proto, že pronajimatel neplní své povinnosti ze smlouvy nebo povinnosti stanovené tímto zákonem, má nájemce nárok na poměrnou slevu z nájemného; toto ustanovení se vztahuje též na podnájem.

(1) Nájem sjednaný na dobu určitou skončí uplynutím doby, na kterou byl sjednán.

(2) Pronajimatel může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím doby, jestliže

a) nájemce užívá nebytový prostor v rozporu se smlouvou;

b) nájemce je o více než 1 měsíc v prodlení s placením nájemného nebo úhrady za služby, jejichž poskytování je spojeno s nájmem;

c) nájemce, který na základě smlouvy má poskytovat pronajimateli na úhradu nájemného určité služby, tyto služby neposkytuje řádně a včas;

d) nájemce nebo osoby, které s ním užívají nebytový prostor, přes písemné upozornění hrubě porušují klid nebo pořádek;

e) užívání nebytového prostoru je vázáno na užívání bytu a nájemci byla uložena povinnost byt vyklidit;

f) bylo rozhodnuto o odstranění stavby, o přestavbě nebo rekonstrukci domu, jež brání užívání nebytového prostoru;

g) nájemce přenechá nebytový prostor nebo jeho část do podnájmu bez souhlasu pronajimatele.

(3) Nájemce může písemně vypovědět smlouvu uzavřenou na dobu určitou před uplynutím sjednané doby, jestliže

a) ztratí způsobilost k provozování činnosti, pro kterou si nebytový prostor pronajal;

b) nebytový prostor se stane nezpůsobilý ke smluvenému užívání.

Je-li nájem uzavřen na dobu neurčitou, jsou pronajimatel i nájemce oprávněni vypovědět smlouvu písemně bez udání důvodu, není-li dohodnuto jinak; nájem uzavřený za účelem poskytování veřejně prospěšných služeb lze však vypovědět jen po předchozím souhlasu národního výboru.

Pronajimatel je povinen vypovědět smlouvu, jestliže mu byla uložena povinnost uzavřít smlouvu s přikázaným nájemcem.

Výpovědní lhůta je 3 měsíce, nebylo-li dohodnuto jinak; počítá se od prvého dne měsíce následujícího po doručení výpovědi.

Nebylo-li dohodnuto jinak, je v případě ukončení nájmu nájemce povinen vrátit nebytový prostor ve stavu, v jakém ho převzal s přihlédnutím k obvyklému opotřebení.

a) zánikem předmětu nájmu;

b) smrtí nájemce;

c) zánikem organizace, je-li nájemcem.

(1) Práva užívání nebytových prostor, vzniklá podle dosavadních předpisů, se řídí tímto zákonem a považují se za vztahy vzniklé na základě smlouvy uzavřené na dobu neurčitou. Tímto ustanovením nejsou dotčena práva užívání vyplývající z věcného břemene [§ 135 b a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 131/1982 Sb.].

(2) Správní řízení zahájená podle dosavadních právních předpisů o hospodaření s nebytovými prostory se k počátku účinnosti tohoto zákona zastavují.

(3) Tento zákon se nevztahuje na nebytové prostory užívané podle zákona č. 123/1975 Sb., o využívání půdy a jiného zemědělského majetku k zajištění výroby, ve znění zákona č. 95/1988 Sb.

Zrušují se

1. § 196, § 197, § 392, § 393, § 493 odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník,

2. zákon č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi,

3. vládní nařízení č. 172/1950 Sb., kterým se provádí zákon č. 111/1950 Sb.,

4. vládní nařízení č. 52/1955 Sb., o přesunu působnosti v hospodaření s některými místnostmi,

5. směrnice vlády č. 412/1959, uveřejněná v částce 42/1959 Ú.l., pro činnost výkonných orgánů národních výborů při plánovitém hospodaření s nebytovými místnostmi.

Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. dubna 1990.

1) Obecně

Současné předpisy o hospodaření s nebytovými místnostmi, zák. č. 111/1950 Sb., o hospodaření s některými místnostmi, vlád. nař. č. 172/1950 Sb., kterým se provádí zák. č. 111/1950 Sb., vlád. nař. č. 52/1955 Sb., o přesunu ve věcech hospodaření s některými místnostmi a Směrnice vlády č. 412/1959, pro činnost výkonných orgánů národních výborů při plánovitém hospodaření s nebytovými místnostmi, zveřejněná v částce 42/ /1959 Ú.l., k nimž přistupuje i aplikace některých ustanovení občanského zákoníku a hospodářského zákoníku, jsou důsledně založeny na principu administrativního rozdělování. Tento princip se uplatňuje jak u uspokojování požadavků občanů, tak organizací. Minimálně se přitom obecně přihlíží k majetkovým vztahům k nemovitostem. Ve velké míře se při přidělování také uplatňuje osobní vliv zástupců podniků i jednotlivých osob. Naproti tomu téměř žádný vliv na využití nebytových místností nemá otázka výše úhrady za užívání, zvláště pak proto, že se u velkých podniků jedná o zanedbatelné částky v jejich hospodaření.

Nevhodnost administrativního uspokojování požadavků na nebytové místnosti vystupuje do popředí zvláště při snaze zrovnoprávnit veškeré subjekty práva, občany, organizace i stát. Proto se doporučuje zrušit tento způsob přidělování místností a stanovit, že občané a další právní subjekty, které mají ve vlastnictví budovy, v nichž jsou nebytové prostory (dále jen vlastník), hospodaří s nebytovými prostory tak, aby je účelně a hospodárně využívaly; pokud je nepotřebují pro sebe, mohou je přenechat jiným subjektům do nájmu, aniž by k tomu bylo zapotřebí souhlasu národního výboru, či jiného státního orgánu.

K tomu účelu se navrhuje zrušit stávající předpisy o hospodaření s nebytovými prostory a vydat zcela nový zákon.

Vydání navrhovaného zákona současně vyžaduje zrušit ustanovení § 196, 197, 392, 393 a 493 odst. 2 občanského zákoníku a změnit § 349 hospodářského zákoníku. Zrušovací ustanovení jsou obsahem předloženého návrhu zákona, změna § 348 hospodářského zákoníku je zahrnuta do připravované novely hospodářského zákoníku. U obou případech se jedná o úpravy, které mají vstoupit v účinnost ke stejnému datu.

Možnost ovlivnit využití nebytových prostor v souladu se zájmy obce se nadále předpokládá zejména prostřednictvím finančních nástrojů, jmenovitě místních poplatků nebo dotací a z hlediska samotného zákona pak přiznáním postavení vlastníka národnímu výboru v případech, kdy se jedná o nebytové prostory v domech spravovaných bytovými organizacemi. Pokud jde o specifické zájmy usměrnit využití místností pro obchod a služby,řeší se tato otázka právem národního výboru dávat předchozí souhlas k uzavření nájemních smluv.

Vzhledem k tomu, že předmětná právní úprava užívacího práva k nebytovým prostorům se dotýká zejména občanského a hospodářského zákoníku, navrhuje se upravit obecné podmínky hospodaření s těmito prostory zákonem Federálního shromáždění. V zákoně se předpokládá, že budou stanoveny případy, kdy lze z důvodů veřejného zájmu (např. umístění orgánu státní správy, soudu, prokuratury) přikázat vlastníkovi nájemce do nájmu.

2) K jednotlivým paragrafům

K § 1

Zákon se vztahuje na místnosti nebo soubor místností, které jsou určený k jinému účelu než k bydlení. Taktéž na byty, u kterých byl dán souhlas k jejich dočasnému využití k nebytovým účelům.

K § 2

Právo nakládat s nebytovými prostory mají podle navržené právní úpravy vlastníci a ti, kterým přísluší právo hospodaření, a to tak, že je mohou pronajímat jiným subjektům do nájmu. Vzhledem k pochybnostem o postavení národních výborů k majetku, s nímž hospodaří podniky bytového hospodářství, je jednoznačně stanoveno, že právo uzavírat nájemní smlouvy přísluší národním výborům.

K § 3

V zájmu právní jistoty účastníků se jeví jako vhodné, aby smlouva o nájmu nebytového prostoru měla písemnou formu a obsahovala obligatorně stanovené náležitosti. V zájmu ovlivnění využití nebytových prostor určených pro obchod a služby v souladu se zájmy obce se dává národnímu výboru právo spolurozhodovat o uzavírání nájemních smluv těchto prostor; smlouva uzavřená bez předchozího souhlasu národního výboru je neplatná.

K § 4

Ve výjimečných případech, za které se považuje umístění státních orgánů, je třeba umožnit přikázání nájemníka do nájmu. Jde o výjimečné řešení, které však neomezuje pronajimatele v jeho právech sjednat ostatní náležitosti u smlouvy v souladu s jeho oprávněnými nároky. Těmi je myšlena zejména úhrada za pronájem nebytových prostor, resp. stanovení jiných podmínek ve smlouvě.

Možnost přikázání do nájmu upravují zákony národních rad. Předpokládá se, že toto zmocnění bude dáno jedině Národnímu výboru hl.m.Prahy a Národnímu výboru hl.m.SSR Bratislavy a tak bude vytvořena možnost, aby tato města odpovídajícím způsobem zabezpečovala plnění úkolů hlavních měst federace a republik.

K § 5

Pronajaté místnosti je třeba užívat zásadně k účelu a v rozsahu stanoveném ve smlouvě. Vzhledem k tomu, že nebytové prostory mohou být používány k nejrůznějším účelům, předpokládá se, že práva a povinnosti jak vlastníka, tak nájemce nebytového prostoru budou individuálně upraveny smlouvou. Pokud tomu tak nebude, stanoví se základní povinnosti, jak vlastníka, tak nájemce přímo v zákoně.

K § 6

Je třeba předpokládat, že nájemce z nejrůznějších důvodů nebude moci pronajaté nebytové prostory dočasně využívat. Z toho důvodu se připouští možnost, aby je pronajal jinému, avšak výhradně se souhlasem vlastníka.

K § 7

Předpokládá se, že výše nájemného bude zásadně stanovena dohodou a nájemné bude zařazeno do kategorie smluvních cen.

Z počátku však bude třeba výši úhrad nájemného regulovat a to tak, aby kryla příslušný díl pořizovacích nákladů, veškeré provozní a udržovací náklady a přiměřenou míru zisku. Příslušný předpis je oprávněn vydat federální cenový úřad podle § 104 zákona č. 194/1988 Sb., o působnosti federálních ústředních orgánů státní správy.

K § 8

Neplnění povinností ze strany pronajimatele zakládá právo nájemce na přiměřenou slevu z nájemného.

K § 9 - 14

Smlouvy mohou být uzavřeny jak na dobu neurčitou; tak i určitou. Před uplynutím nájemní smlouvy na dobu určitou lze od smlouvy odstoupit jen v taxativně stanovených důvodech. Výpovědní lhůta se upravuje jednotně na 3 měsíce, pokud se smluvní strany nedohodnou jinak. Výjimečně se vyžaduje souhlas příslušného národního výboru, má-li být dána výpověď nájmu ze smlouvy uzavřené na dobu neurčitou, jestliže nájem byl uzavřen za účelem veřejně prospěšných služeb. Jde např. o pošty nebo zdravotnická a sociální zařízení. Příslušnost konkrétního stupně národního výboru bude zakotvena v připravovaném zákoně o působnosti národních výborů při provádění některých ustanovení zákona o hospodaření s nebytovými prostory.

K § 15

Uplatnění nového zákona vyžaduje i přechodné ustanovení po úpravě dosud existujících vztahů a rozhodovacích postupů. Navrhuje se proto tyto vztahy ze zákona změnit na nájemní smlouvy v souladu s předkládaným zákonem s výjimkou případů, kdy užívání nebytových prostor má charakter věcného břemene. Probíhající správní řízení se doporučuje zastavit, protože zákon umožňuje podstatně pružnější řešení vzniku či ukončení užívacích vztahů než dosud platná právní úprava.

Uplatnění zákona v praxi nepřinese žádné zvýšení výdajů ze státního rozpočtu ani nepředstavuje zvýšení administrativní náročnosti práce národních výborů. Naopak zjednoduší postup při uzavírání nájemních smluv a odstraní z tohoto procesu správní rozhodnutí národních výborů. V praxi to povede k většímu pohybu ve využití nebytových prostor v souladu se skutečnými potřebami rozvoje města a obcí a potřebami oživení činnosti soukromých podnikatelů.

V Praze, dne 12. března 1990