(12.00 hodin)
(pokračuje Horníková)
Je nám všem známo, že je to složitý problém, jehož řešení začíná již ve Federálním shromáždění. Již zákon 42/1993, tzv. transformační zákon, o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech, stanovoval povinnost pro bytová družstva zabývat se převodem bytů do vlastnictví, čímž měla být naplněna myšlenka transformace stavebních bytových družstev. Bohužel zůstalo většinou pouze u přání nebo myšlenky, a tak byl tento problém řešen samostatně v zákoně o vlastnictví bytů, a to v roce 1994. Zákon 72/1994, zákon o vlastnictví bytů, uložil bytovým družstvům povinnost uzavřít smlouvu o převodu bytu, pokud člen družstva využil svého práva a podal výzvu k převodu bytu do vlastnictví. Požádat mohl družstevník - a musel - do 30. června 1995 a byt měl být převeden do 31. prosince 1995. V mnoha případech však uplynula lhůta 12 let a převodu bytu do vlastnictví se lidé nedočkali. Dvanáct let jsou již některá bytová družstva v prodlení se splněním svých zákonitých povinností.
Zákon o vlastnictví bytů byl několikrát novelizován. Mimo jiné také zákonem 103 z roku 2000 Sb., který stručně řečeno říká, že převody bytů běží - a teď prosím pozor - do 1. července 2010 a tímto datem převody definitivně končí. Další práva na řádně uplatněný převod budou s tímto datem promlčena.
Tolik jsem si dovolila stručně k historii, k zákonné úpravě převodu bytů do vlastnictví. Více popisuje důvodová zpráva.
Nyní mi dovolte k vlastní novele zákona, která je rozdělena na dvě části. První část novely zákona se týká zákona o vlastnictví bytů, zákona 72/1994. Naše úprava se týká v podstatě tří kapitol. První kapitolou je výzva, o které jsem hovořila, že měl podat družstevník k tomu, aby mu byl byt převeden do vlastnictví. Tuto výzvu měl podat v roce 1995. Výzva, kterou mohl člen družstva uplatnit do 30. června 1995 svůj nárok na uzavření smlouvy o převodu bytu, nebyla v tomto zákoně nijak specifikována. Nebyly stanoveny náležitosti, které výzva musí mít, a proto dochází dodnes k určitým nesrovnalostem.
Je tedy oprávněné diskutovat, jak doložit ze strany družstevníka, že výzva byla skutečně podána. Neexistuje písemné podání, nebylo to povinností. Výzvy na schůzích bytových družstev jsou často nedoložitelné. Převod členských práv na dědice, převod členských práv na jinou osobu, třetí osobu. Po dvanácti letech často nemají dokumentaci ani samotná bytová družstva. Často došlo i k výměně členů představenstev, není tedy možné dokázat ani svědectvím.
V našem návrhu tedy hledáme vyvážení práv mezi družstvem a členem družstva. Důkazní břemeno by nemělo být jen na straně člena družstva. Právě dvanáct let, kdy je družstvo v prodlení, komplikuji situaci žadateli, který se dostává do důkazní nouze. Důkazní břemeno by mělo být tedy jak na družstevníkovi, tak na družstvu.
Druhá část, kterou se zabývá naše novela, je povinnost bytových družstev. Ta myslím je nejméně konfliktní. Bytové družstvo zajistí potřebné předpoklady pro uzavření smlouvy o převodu bytu, zejména vložení prohlášení vlastníka budovy do katastru nemovitostí, a tím vymezení jednotek. Tady musím říci, že ve většině případů se tak děje, a tento moment považuji za minimálně konfliktní.
Diskusi vyvolala asi absence sankcí. Je věcí diskuse, jak urychlit převody bytů při zjevné nečinnosti bytových družstev. Jednou z cest může být i sankce, penále, pokuta, náhrada škody, satisfakce. Důležité ale je, co je cílem. Cílem je vyvinout tlak na plnění, neboť právo plněno má být.
Nyní mi dovolte pár slov k druhé části novely zákona, to je ta složitější, více diskutovaná část, a to je novela obchodního zákoníku. Protože hlavním cílem novely je ochránit majetek člena bytového družstva, vznikl návrh novely obchodního zákoníku, ve kterém jsme hledali jistotu, že lidé do budoucna nemohou přijít o své byty. Myslím si, že to je hlavní moto celé novely tohoto zákona.
Velice ráda z tohoto místa konstatuji, že jsme se setkali u většiny družstev s tím, že tento problém dávno a velmi seriózně vyřešili. Je to úpravou stanov, kde převody bytů vyřešili a dnes žádný problém nemají. Musím zde konstatovat, že to je většina družstev, a patří jim za to z tohoto místa poděkování.
Bohužel tomu tak není všude, a proto jsme sáhli k tolik diskutovanému návrhu, kde sice jednoznačně preferujeme převod bytu do vlastnictví a jako jakési náhradní řešení navrhujeme vypořádání člena při zániku členství v bytovém družstvu. Jedná se o vypořádání v penězích, a to úhradou částky, která odpovídá obvyklé, tj. tržní ceně, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v bytovém družstvu v dané době v daném místě ke dni zániku členství dosáhnout. Tím napravujeme situaci, kdy doposud vypořádací podíl při zániku členství neodpovídal tržní ceně členských práv a povinností v daném bytovém družstvu.
To, že se ve svých úvahách ubíráme správnou cestou, nám potvrdil ve svých judikátech i Nejvyšší soud České republiky. Dovolte mi citovat: Členství v družstvu představující souhrn členských práv a povinností má i majetkovou hodnotu, která se při převodu členských práv a povinností oceňuje tržně, čili vytváří se na základě poptávky a nabídky. Cena není regulována žádným cenovým předpisem a stanoví se jako cena obvyklá, tj. cena, kterou by bylo možno za převod členských práv a povinností v rozhodné době v místě dosáhnout. Z této ceny je třeba vycházet např. při vypořádání společného jmění manželů. Přeloženo: Když se manželé rozvádějí, jejich majetek je dělen podle soudního rozhodnutí. Pokud se dělí o družstevní byt, vždy se dělí o tržní hodnotu bytu, nikoli o vklad, který do družstva vložili.
V čem se liší vypořádání mezi bytovým družstvem a členem bytového družstva a tímto judikátem? Současná právní úprava dnes prakticky stanoví dvojí cenu za členství v bytovém družstvu. Cílem změny zákona je sjednocení cen tak, aby hodnota členského podílu v bytových družstvech byla stejná a byla to cena obvyklá, tedy cena tržní.
Vážené dámy a pánové, chýlím se k závěru své předkladatelské zprávy. Mohu vás ubezpečit, že jako předkladatelé jsme se potkali s řadou lidí, kterých se tento problém týká, ale také se zástupci celé řady družstev. Během diskusí nad touto novelou se objevila celá řada nových problémů, které v bytových družstvech řešeny nejsou. Někteří si slibují, že dané problémy vyřeší novela zákona o vlastnictví bytů 72/1994. Řekněme si upřímně, že tato novela se nechystá. Chystá se úplně nový zákon o vlastnictví bytů, který připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj. K této vlastně úplně nové materii zde byla vedena i rozprava a diskuse na semináři. Shodli jsme se společně, jak představitelé zákona, tak my, tak zástupci bytových družstev, že tento nový zákon o vlastnictví bytů se nebude zpět vracet k řešení problémů, které vznikly právě v těchto bytových družstvech. To znamená, že tato novela by měla napravit to, co už nenapraví nový zákon.
***