I. Obecná část
Přechod na novou soustavu daní a poplatků a s tím spojená odpovědnost státu za jejich správu vyžaduje i předpis upravující zákonnou formou způsob oceňování předmětu daně a poplatku, tj. základu, z něhož se příslušnou sazbou vyměřují.
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, upravuje
pouze oblast cen sjednávaných mezi prodávajícím
a kupujícím. Neřeší způsoby
zjištění ceny v ostatních případech,
zejména kdy zboží a majetek nejsou předmětem
koupě a prodeje. Jedná se především
o oceňování majetku, z něhož
se platí daň dědická, daň darovací
a daň z nemovitostí. Ocenění podle
cenového předpisu je nezbytné i pro vyměření
daně z převodu nemovitostí v případě,
kdy sjednaná cena je nižší než cena
zjištěná oceněním. Rovněž
daň z příjmů a daň z přidané
hodnoty v určitých případech vyžadují
zjištění obvyklé ceny zdaňovaného
zboží, bylo-li prodáno za spekulativně
nízkou cenu nebo poskytnuto bezplatně. Důsledkem
nesprávného ocenění předmětu
daně jsou daňové úniky.
Objektivní ocenění majetku je nejenom fiskálním
zájmem státu, ale i základním principem
daňové spravedlnosti vůči plátcům
daně. To je hlavní důvod, proč je
v zemích Evropské unie tato problematika řešena
předpisy na úrovni zákona.
Zákon o oceňování stanoví základní
způsoby oceňování nejen nemovitostí,
ale i ostatních druhů majetku a služeb. Stanoví
zejména postupy pro zjišťování
cen nehmotného a finančního majetku, které
nejsou zatím pro dané účely předpisem
stanoveny. Zákon o oceňování odstraní
dosavadní nedostatečnou úpravu některých
oceňovacích postupů v daňových
zákonech řešenou pouze sděleními
či pokyny Ministerstva financí.
Zákon bude mít (obdobně jako zákon
č. 526/1990 Sb., o cenách) obecnou povahu a vymezí
základní pojmy, způsoby a principy oceňování.
Podrobné úpravy, zejména konkrétní
ceny a postupy zjišťování cen budou obsaženy
v prováděcích vyhláškách.
Tím bude zaručena dlouhodobá platnost zákona
a současně možnost reagovat změnami
podzákonných předpisů na specifika
oceňování různých druhů
majetku v praxi a na sbližování administrativní
úrovně cen s úrovní a relacemi cen
na trhu.
Vedle daní a poplatků existují další
oblasti, které pro své specifické účely
vyžadují oceňování majetku, např.
investiční fondy, konkursy a vyrovnání,
privatizace a restituce, vyvlastnění, soudní
řízení aj. Zákony platné pro
tyto oblasti většinou odkazují na oceňování
podle cenových předpisů. V některých
případech však používají
vlastní oceňovací způsoby (např.
v privatizaci převažuje účetní
hodnota), které se vydáním zákona
o oceňování nezmění. Jednotný
způsob oceňování podle zákona
bude důsledně uplatněn v daňových
zákonech. Vznikne-li i v jiných oblastech potřeba
postupovat podle oceňovacího zákona, jeho
dispozitivní charakter to umožňuje.
Obecná metoda oceňování vychází
z definované obvyklé ceny, běžně
používané především pro
oceňování movitého majetku. Vedle
toho pro některé konkrétní druhy majetku
zákon stanoví specifický způsob zjišťování
ceny. U většiny nemovitostí to je nákladový
způsob, u stavebních pozemků ceny odvozené
ze sjednaných cen (cenové mapy), u půdy,
lesních a jiných porostů ocenění
na bázi dlouhodobých potenciálních
výnosů. U některých práv se
vychází ze sjednané nebo výnosovým
způsobem zjištěné ceny, u cenných
papírů z kurzové nebo jmenovité hodnoty,
u účastí v družstvech a podílů
ve společnostech a sdruženích z podílu
na čistém obchodním jmění v
účetní hodnotě.
V evropských zemích mají oceňovací
předpisy různou tradici a jejich pojetí závisí
na charakteru daňové a poplatkové soustavy.
Například v Rakousku a v Německu zákon
stanoví ceny a metody oceňování, které
většinou vycházejí z dlouhodobých
výnosů z majetku různých typů
podniků. Základní trend, který je
v této oblasti sledován, je přibližování
úrovně oceňování skutečné
úrovni tržních cen. V současné
době však ocenění pouze tržními
cenami není v našich podmínkách možné
vzhledem k absenci dlouhodobě ustálených
poměrů na straně nabídky a poptávky.
V období transformace ekonomiky neodpovídají
ceny uplatňované na trhu cenám, které
by byly stabilně docilovány na rovnovážném
trhu a které by se mohly stát základem pro
ocenění jednotlivých druhů majetku
pro daňové účely.
V ekonomice procházející rozsáhlými
transformačními změnami je nutné založit
systém, který umožní administrativně
stanovené ceny, ať už na bázi nákladů
či výnosů, k úrovni tržních
cen postupně přibližovat. Pro tyto účely
budou sloužit údaje z podkladů finančních
úřadů o zjištěných i o
sjednaných cenách prodaných nemovitostí.
Tak bude vznikat informační základna pro
porovnávání cen obdobných nemovitostí
a pro výpočet statistických cenových
indexů, které bude možno využívat
k aktualizaci cen v oceňovacích předpisech.
Zákon neobsahuje ustanovení o kontrole jeho dodržování
a sankcích. Stejně jako v obdobných zahraničních
normách se vychází z toho, že nesprávným
oceněním například základu
pro výpočet daní může dojít
k daňovým únikům, které jsou
postihovány podle příslušného
daňového předpisu. V jiných případech
nesprávného ocenění rozhoduje soud.
V návaznosti na nový zákon o oceňování
se provádějí drobné legislativní
úpravy v kompetenčním zákonu pro oblast
cen.
Z hlediska rozpočtových dopadů by mělo
uplatnění oceňovacího zákona
přispět k důslednějšímu
postihování daňových úniků
vznikajících při nesprávném
ocenění či při zneužívání
"transferových" cen, a pozitivně ovlivnit
příjmy státního rozpočtu z
daní a poplatků. To si vyžádá
jednak posílení finančních úřadů
přeskupením prostředků výpočetní
techniky a odborníků na oceňování,
jednak shromažďování údajů
o vývoji sjednávaných cen nemovitostí
pro potřeby vyhodnocování jejich vývoje.
Přijetí zákona nevyvolává další
rozpočtové výdaje.
Navrhovaná úprava není v rozporu s právem
Evropských společenství. Direktivy pro tuto
oblast nejsou Evropským společenstvím vydávány.
II. Zvláštní část
K § 1:
Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění
zákona č. 135/1994 Sb., definuje cenu jako "peněžní
částku sjednanou při nákupu a prodeji
zboží nebo vytvořenou pro oceňování
zboží, dalšího majetku a majetkových
práv k jiným účelům".
Cenami vytvořenými pro jiné účely
se rozumějí stanovené ceny nebo stanovený
způsob zjištění cen pro ty účely,
kdy nelze použít sjednanou cenu. Konkrétně
jde o ocenění věcí, práv a
jiných majetkových hodnot a služeb k zjištění
základu pro vyměření daní dědické,
darovací, z převodu nemovitostí, z příjmů,
z přidané hodnoty a z nemovitostí, správních
a soudních poplatků. Z jiných oblastí,
kde je v některých případech vyžadováno
oceňování podle cenového předpisu,
lze uvést např. vyvlastňování,
konkursy, restituce, privatizaci. Zákon o cenách
však sám pravidla a postupy při oceňování
nestanoví. To je předmětem úpravy
předkládaného zákona.
Postup podle tohoto zákona bude možný i v jiných
oblastech, kde tak zvláštní předpisy
přímo nestanoví, ale bude vhodné ho
uplatnit (např. na základě rozhodnutí
soudu při ocenění podílového
spoluvlastnictví manželů, či na základě
rozhodnutí peněžního ústavu při
poskytování hypotečního úvěru).
To vyplývá z dispozitivního ustanovení
druhé věty § 1 odst. 1.
Některé předpisy vyžadují z určitých
důvodů oceňování majetku jiným
nebo jinak modifikovaným způsobem, než stanoví
cenové předpisy (např. zákon o dani
z nemovitostí stanoví daně z hmotné
základny). Podobně pro oceňování
v privatizaci platí zvláštní pravidla.
V takových případech zůstanou tyto
oceňovací postupy nadále v platnosti. Příklady
těchto předpisů jsou uvedeny v poznámkách
č. 3 a 4.
Předmětem oceňování podle tohoto
zákona nejsou přírodní zdroje kromě
lesů, ani vyčíslení jejich ztrát
a náhrad, ani stanovení základu pro výpočet
poplatků uplatňovaných v souvislosti s ochranou
životního prostředí.
Platné daňové zákony při oceňování
nemovitostí většinou odkazují na příslušné
cenové předpisy (v současné době
je takovým předpisem vyhláška MF ČR
č. 178/1994 Sb., o cenách pozemků, staveb
a trvalých porostů, ve znění vyhlášky
č. 295/1995 Sb.).
K § 2:
Základním způsobem oceňování
majetku a služeb je podle zákona cena obvyklá.
Zákonem je definována podrobněji než
je dosud cena obvyklá definovaná v jiných
předpisech. Cena obvyklá vychází z
úrovně skutečně dosahovaných
sjednávaných cen na tuzemském trhu. Vzhledem
k tomu, že se vylučuje vliv mimořádných
okolností trhu, jde o cenu dosahovanou za standardního
chování většiny subjektů na trhu
při nákupu a prodeji. Při určení
obvyklé ceny se nepřihlíží k
vlivu mimořádných okolností prodeje.
Osobními poměry, které by mohly zkreslovat
obvyklou cenu, jsou např. zvláštní vztahy
mezi prodávajícím a kupujícím
(majetkové, personální, rodinné).
Zvláštní obliba přikládá
majetku zcela subjektivní mimoekonomickou hodnotu vyplývající
z osobního, např. léty vytvořeného
vztahu k majetku.
Ocenění služby, aniž by došlo ke
sjednání ceny, je potřebné pro určení
základu daně z příjmů nebo
daně z přidané hodnoty zejména v případech
bezplatného plnění, naturálního
plnění, plnění bez sjednané
ceny a u plnění ve prospěch osoby se zvláštním
ekonomickým nebo personálním vztahem k plátci
v případech bezplatného plnění
nebo plnění za částečnou úhradu.
Nákladový způsob oceňování
se uplatní u většiny nemovitostí, u
nichž se dosud tržní poměry neustálily,
jejich sjednané ceny jsou silně poznamenávány
mimořádnými tržními vlivy a výnosy
z nemovitostí jsou nestabilní. Tento způsob
oceňování je založen na technickém
hodnocení nemovitostí, jejichž zjištěná
cena vyjadřuje náklady na vybudování
obdobné nemovitosti stejného užití v
době oceňování s přihlédnutím
k technickému opotřebení a k vývoji
cen na trhu s nemovitostmi. Stavem nemovitosti se rozumí
vedle stupně opotřebení i další
hlediska, která mohou ovlivnit úroveň nákladů
potřebných na pořízení nemovitosti,
vyjadřující např. znehodnocení
nemovitosti poškozením přírodními
živly.
Uplatnění výnosového způsobu
oceňování předpokládá
dlouhodobější stabilitu výnosů.
Použije se zejména pro oceňování
domů s nájemními byty, zemědělské
půdy, lesních pozemků a porostů, produkčních
vodních ploch, majetkových práv a v kombinaci
s jinými způsoby i pro oceňování
některých druhů finančního
majetku a podniků.
Uplatnění porovnávacího způsobu
oceňování je v současné době
omezeno nedostatkem informací o cenách dosahovaných
při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou
spolehlivostí. Používá se zatím
pro oceňování stavebních pozemků
podle cenových map. Oceňování věci
odvozením z ceny jiné věci, např.
ceny pozemku z ceny stavby, představuje progresivní
způsob oceňování uplatňovaný
ve vyspělých ekonomikách, (vychází
z úzké vazby mezi cenou pozemku a účelem
užití stavby, která na něm stojí
nebo se bude stavět). V našich podmínkách
se zatím u pozemků neuplatní. Tento způsob
oceňování se uplatňuje při
ocenění bytu nebo nebytového prostoru odvozením
ze zjištěné ceny stavby.
Oceňování jmenovitou hodnotou se uplatní
u některých druhů finančního
majetku. Jmenovitou hodnotou se rozumí např. částka
uvedená na cenném papíru nebo na cenině.
Oceňování podle účetní
hodnoty se uplatní např. při oceňování
vypořádacího podílu ve společnostech
a družstvech.
Oceňování podle kurzové hodnoty se uplatní např. u obchodovaných cenných papírů.
Oceňování sjednanou cenou se uplatní
zejména při ocenění podniku, jestliže
je prodáván a sjednaná cena je vyšší
než cena zjištěná, a některých
věcí movitých a služeb.
V zájmu dlouhodobé platnosti zákona budou
v prováděcích předpisech stanoveny
základní jednotkové ceny, přirážky
a srážky a postupy jejich používání
při oceňování. Jejich konstrukce bude
zohledňovat i vlivy působící na trhu.
K § 3:
Pro potřeby oceňování se stavby člení
podle účelu jejich užití. Vzhledem k
tomu, že byly zrušeny všechny klasifikační
číselníky charakterizující
stavbu a nové číselníky s dostatečnou
vypovídací schopností zatím nejsou
zpracovány, vychází se při zjišťování
účelu užití stavby z kolaudačního
rozhodnutí, popřípadě ze stavebního
povolení. Není-li právní stav prokazatelně
v souladu se skutečností, vychází
se v zájmu daňové spravedlnosti, ze skutečného
účelu užití. Nejsou-li uvedené
doklady zachovány, pak účel užití
se určí podle stavebně technického
vybavení stavby. V případě, že
stavebně technické vybavení může
sloužit více účelům, volí
se ten účel, ke kterému se stavba užívá
bez závad.
Pro různý účel užití stavby
platí i příslušný postup při
oceňování a proto zákonem stanovené
členění staveb zcela nekoresponduje s členěním
staveb podle stavebního zákona. Pro oceňování
je třeba volit jiná hlediska členění
staveb, aby mohla být při oceňování
postižena rozhodující specifika jednotlivých
druhů staveb. Členění staveb přitom
většinou vychází ze základních
právních předpisů, jako jsou občanský
zákoník, zákon o vlastnictví bytu,
normy apod.
K § 4:
Uvádějí se základní způsoby
oceňování staveb, přičemž
prováděcí vyhláška stanoví
u jednotlivých staveb konkrétního užití,
kterým způsobem se stavba oceňuje a jak se
přitom postupuje. Nelze pominout ani oceňování
staveb, které nejsou spojeny se zemí pevným
základem. Jedná se o movité stavby, kde rovněž
rozhodujícím kritériem pro oceňování
je určení účelu užití.
Proto jsou zahrnuty v hlavě druhé.
K § 5:
Pro většinu staveb se zatím uplatňuje
nákladový způsob oceňování.
Výnosový nebo porovnávací způsob
se uplatní jen u vymezených druhů staveb.
Při nákladovém způsobu oceňování
se vychází ze stanovených cen za odpovídající
měrné jednotky (m3, m2 , m,
km, ha). Základní ceny zohledňující
standardní vybavení stavby se dále upravují
koeficienty podle druhu konstrukce a charakteru zástavby,
velikosti průměrné zastavěné
plochy a průměrné výšky podlaží,
využití podkroví, jiného vybavení,
polohy stavby a opotřebení stavby.
Podrobné postupy oceňování, výpočty
výměr, ohodnocení speciálních
staveb, jako jsou studny, hřbitovní stavby, kulturní
památky, včetně zjištění
jejich technického opotřebení, stanoví
vyhláška.
K § 6:
Výnosový způsob oceňování
se pro účely daní zatím používá
velmi ojediněle, vzhledem k nespolehlivým podkladům
o dlouhodobějších výnosech. Roční
výnos se kapitalizuje stanovenou průměrnou
výší úrokové míry. Tím
se vyjádří zhodnocení vložených
peněžních prostředků, jaké
by odpovídalo jejich uložení u peněžního
ústavu. Vyhláška tímto způsobem
umožňuje ocenit domy s nájemními byty,
kde však vedle výnosu z většinou regulovaného
nájemného se zohledňuje i ocenění
nákladovým způsobem.
K § 7:
Do budoucna je třeba počítat s tím,
že při oceňování staveb bude
možno vycházet z porovnání staveb a
sjednaných cen. Postupný sběr dat a založená
statistika cen nemovitostí budou hlavními zdroji
informací pro budoucí doplnění vyhlášky
i o tento způsob oceňování pro vymezené
druhy staveb, kde správce daně bude mít k
dispozici dostatek srovnatelných podkladů.
K § 8:
V návaznosti na zákon č. 72/1994 Sb., kterým
se upravují některé vlastnické vztahy
k budovám a některé vlastnické vztahy
k bytům a nebytovým prostorům a doplňují
některé zákony, je třeba při
oceňování bytů a nebytových
prostorů vytvořit přímou vazbu mezi
jejich cenou a cenou stavby. Základem pro ocenění
bytu nebo nebytového prostoru je proto cena stavby zjištěná
podle vyhlášky. Podíl ceny bytu nebo nebytového
prostoru z této ceny se určí podílem
podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru v
m2 na součtu podlahových ploch všech
bytů a nebytových prostorů stavby.
K § 9:
Pro potřeby zákona se uplatňuje členění
pozemků podle použitých způsobů
ocenění, které se částečně
odlišuje od členění použitého
v katastru nemovitostí v zájmu toho, aby mohlo být
postiženo ocenění všech druhů pozemků
příslušnými způsoby. Současně
se upřesňuje definice stavebního pozemku
pro účely tohoto zákona, za nějž
se nepovažuje pozemek zastavěný inženýrskými
sítěmi a podzemními stavbami, které
nedosahují úrovně terénu, apod. Zákon
upravuje oceňování pozemků, které
jsou užívány v rozporu s jejich zápisem
v katastru nemovitostí tak, že rozhodující
je skutečný stav užívání
pozemků.
K § 10:
Prioritním způsobem oceňování
stavebních pozemků je oceňování
na základě cenových map, které budou
s rozvíjejícím se trhem postupně vznikat
a budou odrážet aktuální úroveň
sjednaných cen na daném trhu. Mohou tedy obsahovat
pouze ceny pozemků skutečně sjednané
nebo ceny zjištěné porovnáním
se skutečně sjednanými cenami obdobných
pozemků v obci nebo ve srovnatelných obcích
patřících do stejné skupiny podle
počtu obyvatel. Dalšími kritérii srovnatelnosti
jsou shodné užití, stavební vybavenost
a obdobná poloha v obci.
Cenové mapy vydává závaznou vyhláškou
obec. Před tím předkládá obec
cenovou mapu Ministerstvu financí k případným
připomínkám. Obec cenovou mapu aktualizuje
vždy koncem každého kalendářního
roku.
K § 11:
U zemědělských pozemků se opouští
jejich dřívější plošné
ocenění jednotnou průměrnou cenou
bez ohledu na kvalitativní parametry. Důsledně
se uplatňuje ocenění podle bonitovaných
půdně ekologických jednotek (BPEJ).
Stanovené základní ceny ve vyhlášce
vycházejí z možných produkčních
výnosů podle průměrné úrovně
vkladů do půdy v různých půdně
klimatických a výrobních podmínkách
hospodářského území České
republiky. Vychází se z cen produkce hlavních
zemědělských plodin a nákladů
nutných na její získání.
Diferenciace cen podle BPEJ respektuje vliv hlavních činitelů
produkční schopnosti zemědělské
půdy, zejména působení teploty, vlhkosti
a extrémů klimatu, historického vývoje
tvorby půdního profilu, svažitosti a expozice
pozemků ke světovým stranám a hloubky,
štěrkovitosti a kamenitosti půdy.
K základním cenám se uplatňují
jednak srážky, jimiž se do ocenění
zemědělských pozemků promítá
vliv přírodních a technických a nově
i antropogenních faktorů, které snižují
hospodářskou využitelnost zemědělské
půdy, a dále přirážky, jimiž
lze ceny těchto pozemků upravit o vliv polohové
renty na jejich potenciální využitelnost pro
investiční (stavební) záměry
v okolí měst a velkých obcí.
K § 12:
Ceny lesních pozemků jsou stanoveny porovnáním
renty lesní půdy s rentou zemědělské
půdy ve vazbě na jejich třídění
do souborů lesních typů, které jsou
určitou obdobou bonitovaných půdně
ekologických jednotek zemědělských
pozemků. Představují potenciální
produkci lesních pozemků diferencovanou z hlediska
jejich optimálního produkčního a ekologického
využití.
K § 13:
Ceny pozemků vodních nádrží a
vodních toků byly stanoveny porovnáním
s cenami zemědělských a jiných pozemků
a jsou uvedeny ve vyhlášce. Při oceňování
vodních nádrží i vodních toků
se k zjištěným cenám pozemků
připočítávají zjištěné
ceny staveb (hráze, jezy, stoky apod.).
K § 14:
Zákon člení trvalé porosty do skupin
podle použitých způsobů oceňování.
K § 15:
Oceňování lesních porostů podle
věkových hodnotových faktorů je modifikací
historicky ustáleného způsobu vyjadřujícího
potenciální produkci dřeva z porostů,
jejichž hospodářský stav se blíží
žádanému standardu.
Ceny lesních porostů jsou založeny na hodnotách
mýtní výtěže dřevní
suroviny v době obmýtní, tzn. ve stáří,
kdy jsou porosty mýtně zralé a dřevo
z nich se obvykle těží. Jejich diferenciace
je vázána na věk, bonitní stupně,
zakmenění a zastoupení jednotlivých
druhů, resp. skupin dřevin, v lesním porostu.
Takto zjištěné ceny se dále upraví
srážkami podle kategorizace lesů a srážkami
nebo přirážkami, které vyjadřují
vliv hlavních činitelů působících
na využitelnost a kvalitu produkované dřevní
hmoty. Východiskem pro zjištění ceny
je podklad stanovený zvláštním předpisem.
V případě rozporu skutečného
stavu s podkladem je rozhodující skutečný
stav.
K § 16:
Ceny ovocných dřevin a vinné a chmelové
révy se odvozují od jejich standardní výnosnosti
v závislosti na věku a druhu dřevin, hospodářském
záměru výsadby a způsobu založení
porostu.
Ceny vinné a chmelové révy navíc zahrnují
nutné náklady na zařízení vinic
a chmelnic, upravené s ohledem na jejich stáří
a míru opotřebení.
Stanovené ceny okrasných rostlin (převážně
dřevin s doplňkem vytrvalých bylin) vyjadřují
náklady nutné na založení a pěstování
jejich porostu ve vazbě na věk, seskupení
jednotlivých druhů do stanovených skupin,
krajinářskou (parkovou, sadovou) kompozici a konkrétní
pěstební, zejména zdravotní stav.
K § 17:
Průmyslová práva k výsledkům
tvůrčí činnosti zahrnují práva
k vynálezům, průmyslovým vzorům
a zlepšovacím návrhům (zákon
č. 527/1990 Sb.), práva k užitným vzorům
(zákon č. 478/1992 Sb.), práva k topografii
polovodičových výrobků (zákon
č. 529/1991 Sb.), práva k novým odrůdám
rostlin a plemenům zvířat (zákon č.
132/1989 Sb.), práva na nové způsoby prevence
a diagnostiky chorob (vyhláška Ministerstva zdravotnictví
č. 331/1991 Sb., o osvědčeních na
nové způsoby prevence, diagnostiky chorob a léčení
lidí) a práva k výrobně technickým
a obchodním poznatkům neboli know-how (nemají
samostatnou právní úpravu). Práva
k ochranné známce jsou upravena zákonem č.
137/1995 Sb., práva vyplývající z
ochrany označení původu výrobků
zákonem č. 159/1973 Sb. a práva vyplývající
z obchodního jména v § 8 a násl. obchodního
zákoníku.
Jestliže ve smlouvách o užívání
průmyslových práv včetně práv
na označení a know-how jsou sjednány ceny
(odměny), oceňuje se právo roční
částkou vyplývající ze smlouvy
násobenou počtem let užívání.
V případě, že není uzavřena
smlouva, oceňuje se právo nebo know-how na základě
ročního čistého výnosu podle
skutečnosti za poslední kalendářní
rok jeho užívání v období pěti
let předcházejících roku ocenění
a násobí se počtem let užívání.
V případech, kdy nelze právo ocenit podle
smlouvy, vychází se ze skutečně dosaženého
výnosu a stanoveného počtu let užívání
práva. Zákonem stanovený počet let
užívání práva je též
limitem pro použitý počet let vyplývající
ze smlouvy.
Nelze-li právo z různých důvodů
ocenit (např. právo nebylo ke dni ocenění
ještě vůbec využito) výše
uvedeným způsobem nebo je-li ocenění
nepřiměřeně vyšší
či nižší než cena obvyklá,
ocení se právo cenou obvyklou. Při převodech
práv za výrazně podhodnocenou cenu dochází
často k daňovým únikům. V takovém
případě si správce daně podle
zákona č. 337/1992 Sb., o správě daní
a poplatků, ve znění pozdějších
předpisů, při pochybnostech o výši
ceny může vyžádat ocenění
znalcem.
Ustanovení zákona nevylučuje souběh
zjištění ročního výnosu
a počtu let užívání práva
ze smlouvy i podle skutečnosti, např. využívá-li
majitel právo též sám.
Ostatní majetková práva (užití
práva) jako jsou autorská práva podle zákona
č. 35/1965 Sb., se oceňují cenou obvyklou
podle § 2 zákona.
K § 18:
Z omezení vlastnického práva k nemovitosti
věcným břemenem vyplývá prospěch
vlastníka určité nemovitosti nebo určené
osoby. Tento prospěch, resp. hmotná i nehmotná
plnění, která je povinen vlastník
nemovitosti zatížené věcným břemenem
poskytovat nebo snášet, lze vesměs ocenit,
např. hodnotou vody čerpané ze sousedovy
studně nebo úsporou pohonných hmot při
zkrácení cesty přes sousedovu nemovitost
apod. Právo odpovídající věcnému
břemenu se proto oceňuje podle ročního
užitku, a to ve výši ceny (užitku) obvyklé.
Je-li právo odpovídající věcnému
břemenu oceněno již při vzniku věcného
břemene např. rozhodnutím soudu, při
řízení o dědictví nebo ve smlouvě,
uplatní se toto ocenění i pro účely
podle tohoto zákona, pokud není o více než
jednu třetinu nižší než cena obvyklá.
Pak se postupuje podle předchozích ustanovení.
Plnění, která z věcných břemen
vyplývají, se většinou opakují,
aniž by byla stanovena doba, po kterou má být
plněno nebo jde o dobu příliš dlouhou
pro účely běžného oceňování.
Jde-li tedy o právo odpovídající věcnému
břemenu spojenému s vlastnictvím nemovitosti
časově neomezené nebo platné na dobu
delší než 5 let, násobí se roční
užitek z plnění pěti. Je-li stanovena
při vzniku břemene doba kratší než
pět let, násobí se roční užitek
počtem let, na které je právo platné.
Jde-li o věcné břemeno zřízené
k prospěchu osoby, je třeba přihlédnout
při oceňování celkové výše
plnění k věku oprávněné
osoby tak, jak to bylo obdobně stanoveno v dříve
platném zákoně č. 134/1946 Sb., o
dávce z majetkového přírůstku
a o dávce z majetku, a jak to obdobně upravují
právní předpisy dalších států.
Nelze-li zjistit cenu uvedeného práva žádným
z uvedených způsobů, stanoví ji zákon
jednorázově konkrétní částkou,
což zatím bylo uvedeno v ustanovení §
16 odst. 2 zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické,
dani darovací a dani z převodu nemovitosti.
K § 19:
Cennými papíry jsou podle zákona č.
591/1992 Sb. zejména akcie, podílové listy
uzavřených a otevřených podílových
fondů, obligace a jiné dluhopisy, směnky
a zatímní listy. Pro účely ocenění
se vychází z toho, zda jde o cenné papíry
veřejně obchodovatelné či neobchodovatelné.
Cena veřejně obchodovatelného tuzemského
i zahraničního cenného papíru se utváří
při obchodech na finančním trhu, kdy se jeho
nominální hodnota projevuje jako tržní
cena - kurz. Zákon dává přednost kurzu
dosaženému při obchodování na
tuzemské burze. Pokud nebyl na burze v den ocenění
kurz cenného papíru zaznamenán, použije
se poslední kurz zaznamenaný na burze v předcházejících
třiceti dnech. Cenný papír se ocení
nejnižším kurzem dosaženým v této
době na tuzemském trhu jiných organizátorů,
pokud se s ním v posledních třiceti dnech
na burze neobchodovalo; nejnižším kurzem
se rozumí nejnižší vyhlášená
hodnota, za kterou byl cenný papír obchodován.
Za kurz se nepovažuje pro účely tohoto zákona
kurz z blokových obchodů.
Zákon počítá s tím, že osoby v tuzemsku budou vlastnit i cenné papíry, které budou obchodovány nejen na tuzemském, ale i na zahraničních trzích. Vzhledem k náročnosti zjišťování kurzu cenného papíru v zahraničí se vychází při ocenění vždy z kurzu zaznamenaného u daného cenného papíru na tuzemském trhu, popř. se ocení jako neobchodovaný.
Pouze v případě zahraničního
cenného papíru obchodovaného výhradně
na zahraničním trhu se ocenění provádí
zahraničním kurzem. Nebude-li ke dni ocenění
cenný papír na burze v zemi emitenta obchodován,
bude se vycházet z posledního kurzu zaznamenaného
na tomto zahraničním trhu v předcházejících
30 dnech. Pro přepočet na českou měnu
se použije kurz České národní
banky platný v den ocenění. Pokud nebude
příslušná měna v kurzovním
lístku České národní banky
uvedena, použije se pro přepočet této
měny kurz USD k této měně, vyhlášený
příslušnou bankou státu s touto měnou.
V případě obchodování na více
burzách v několika státech se přednostně
bude vycházet z kurzů na šesti nejvýznamnějších
burzách, které určí Ministerstvo financí
po dohodě s Českou národní bankou.
K § 20:
Cenné papíry veřejně neobchodovatelné
včetně těch, které nejsou ve stanovené
době obchodovány na trhu, a ostatní druhy
finančního majetku se ocení cenou, která
představuje jejich hodnotu ke dni ocenění.
Akcie a podílové listy uzavřených
podílových fondů, které nejsou obchodovány,
se ocení cenou odvozenou z výše vlastního
jmění akciové společnosti nebo podílového
fondu a počtu vydaných akcií nebo podílových
listů, zvýšenou o stanovenou a dosud nevyplacenou
dividendu. Dluhopisy se ocení jmenovitou hodnotou s připočtením
úroků příslušejících
ke dni ocenění. Jiným očekávaným
výnosem kromě úroků může
být podle zákona č. 530/1990 Sb., o dluhopisech,
např. prémie v závislosti na lhůtě
splatnosti dluhopisu, popř. slosovatelná prémie.
Směnky se vždy ocení jmenovitou hodnotou, na
kterou znějí, popř. včetně
úroku, na který vzniklo majiteli směnky právo
ke dni ocenění. Podílové listy otevřených
podílových fondů se ocení částkou,
za kterou by fond (banka) odkoupil list v den ocenění.
Vkladové listy a vklady jim na roveň postavené
se ocení cenou, kterou by vyplatila banka při jejich
předložení v den ocenění.
K § 21:
Ceniny a předplatní platební karty (např.
platné karty na telefon a pohonné hmoty) se ocení
nominální hodnotou, která se u platebních
karet sníží o vyčerpané částky.
Devizy a valuty definované zákonem č. 528/1990
Sb. se přepočtou na Kč kurzem České
národní banky platným v den ocenění.
Pro přepočet měn, které nejsou uvedeny
v kurzovním lístku České národní
banky, se použije kurzu USD k této měně
vyhlášeného ústřední bankou
státu s touto měnou.
Vklady na vkladních knížkách a vklady
na účtech u bank se oceňují výší
vkladu zúročeného ke dni ocenění.
V případě spoření se státním
příspěvkem (např. stavební
spoření) je připsaný příspěvek
na účet součástí jmenovité
hodnoty.
K § 22:
Při oceňování pohledávek a
dluhů se nerozlišuje, zda a kdy jsou splatné.
Jmenovitá hodnota pohledávky může být
snížena například při konkursním
řízení o majetku dlužníka nebo
zvýšena o úrok z prodlení nebo smluvní
pokutu.
Nesplatné nároky z pojištění
a připojištění se oceňují
částkou, která by byla vyplacena při
okamžitém plnění ke dni ocenění.
Penzijní připojištění se státním
příspěvkem je potřebné pojímat
samostatně, protože nemá věcný
ani právní vztah k jiným druhům pojištění
provozovaných podle zákona č. 185/1991 Sb.,
o pojišťovnictví.
K § 23:
Potřeba ocenění majetku osob účastnících
se svými podíly v obchodních společnostech,
nebo družstvech přichází v úvahu
zejména pro účely daně dědické,
popř. darovací.
V době existence společnosti a družstva a trvání
účasti se podíl účastníka
ocení jako podíl na čistém obchodním
jmění vyjádřený v účetní
hodnotě podle stavu ke dni ocenění. Při
ukončení účasti v obchodní
společnosti nebo v družstvu půjde o ocenění
tzv. vypořádacího podílu a to opět
jako podílu na čistém obchodním jmění
podle roční účetní závěrky
za období, v němž zanikla účast.
K § 24:
Podnik nebo jeho část se oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků, které se zjistí na základě oceňovacích postupů pro jednotlivé druhy majetku podle příslušných ustanoveních tohoto zákona.
V současné době nelze využít
výnosový způsob oceňování
podniku jako celku pro účely daní a poplatků,
protože nejsou k dispozici informace o výnosnosti
jednotlivých odvětví v ustálených
ekonomických podmínkách. Předpokládá
se, že s vývojem a stabilizací ekonomiky bude
využíván i výnosový způsob
oceňování podniku, a to postupně.
Ministerstvo financí určí vyhláškou
rozsah jeho uplatnění podle jednotlivých
odvětví a míry kapitalizace.
Při použití výnosového způsobu
pro účely daní a poplatků je potřebné
vyloučit subjektivní vlivy a pro jednoznačnost
vycházet z prokazatelně dosažených zisků
nebo ztráty v minulosti a ze stanovené míry
kapitalizace pro dané odvětví (výpočet
kapitálu, který by při zvolené úrokové
míře přinášel výnos ve
výši hospodářského výsledku).
Míra kapitalizace bude navazovat na běžnou
diskontní úrokovou míru a předpokládanou
míru inflace a popřípadě vyjadřovat
míru rizika spojeného s investováním.
Její hodnota bude zohledňovat odlišné
podmínky podnikání v jednotlivých
odvětvích (např. odlišnost zemědělského
a lesního podniku od průmyslového).
Použití výnosového způsobu přichází
v úvahu i v kombinaci s oceněním na základě
cen zjištěných pro jednotlivé druhy
majetku podle tohoto zákona v případech,
kdy možné zkreslení výše zisků
by mohlo mít za následek snížení
daňového základu a tím i výnosu
daně.
Při oceňování podniku odpovídá
hodnotě jeho dobré pověsti (goodwill) kladný
rozdíl mezi cenou sjednanou při prodeji podniku
a cenou podniku zjištěnou.
Prodává-li se oceňovaný podnik za
sjednanou cenu, která je vyšší než
cena zjištěná podle tohoto paragrafu, platí
i pro ocenění pro účely daní
a poplatků cena sjednaná.
K § 25:
Ceny zjištěné podle zákona o oceňování
a prováděcí vyhlášky neodrážejí
v plné míře úroveň tržních
cen. V některých případech by striktní
postup ocenění podle tohoto zákona mohl vést
k nespravedlnosti. Jedná se např. o stanovení
náhrad za vyvlastnění majetku nebo o nákup
majetku za státní prostředky (výkupy
pozemků pro stavbu dálnic). Z těchto důvodů
se zmocňuje ministr financí k povolení výjimky
z ocenění majetku podle zákona, a to ve prospěch
prodávajícího (původního vlastníka).
Požadované informace o sjednaných cenách
stavebních pozemků jsou nezbytné k tomu,
aby obce mohly zpracovávat cenové mapy pro oceňování
těchto pozemků podle § 10. Oprávnění
obce jako cenového orgánu vyžadovat informace
o cenách vyplývá i z ustanovení §
12 zákona č. 526/1990 Sb., o cenách. Předávání
těchto informací přímo prodávajícím
bude administrativně nejméně náročné
a dosud se osvědčilo v případech prodejů
nemovitostí subjektům se zahraniční
majetkovou účastí.
Ke sledování vzájemné vazby mezi cenami
zjištěnými podle tohoto zákona a cenami
sjednanými při prodeji nemovitostí budou
finanční úřady z podkladů získaných
v rámci přiznání k dani z převodu
nemovitostí shromažďovat potřebné
údaje a předávat je Ministerstvu financí.
Na základě vývoje tržních cen
pak Ministerstvo financí bude v případě
potřeby upravovat úroveň oceňování
v prováděcí vyhlášce. Finanční
úřady budou předávat údaje
o sjednaných cenách nemovitostí i Českému
statistickému úřadu k výpočtu
a zveřejňování indexů cen nemovitostí
za dodržení podmínky ochrany soukromí
a obchodního tajemství zúčastněných
subjektů.
Ze zákona č. 265/1991 Sb. ve znění
zákona č. 135/1994 Sb. se do zákona o oceňování
přejímá zmocnění Ministerstva
financí vydávat v zákonem stanovených
případech vyhlášky, popř. rozhodnutí
k jeho provedení a rozhodnutí a zmocnění
obcí stanovit ceny stavebních pozemků v cenových
mapách svými obecně závaznými
vyhláškami. Zákon se týká oceňování
téměř všech druhů majetku a služeb,
přičemž oceňování některých
od sebe značně odlišných druhů
jako např. stavby, pozemky, porosty, podniky apod. vyžadují
vydání podrobnější úpravy
pro jejich ocenění, stanovení základních
cen, koeficientů, přirážek a srážek,
než je možné na úrovni zákona.
Pro uplatnění výnosového způsobu
oceňování domů s nájemními
byty a podniků bude Ministerstvo financí stanovovat
ve vyhlášce výši úrokové
míry (míry kapitalizace) pro určené
období.
Pokud jde o oceňování nemovitostí,
bylo základní vymezení pojmů a způsoby
i principy zjišťování cen do zákona
převzato z platné vyhlášky Ministerstva
financí č. 178/1994 Sb. ve znění vyhlášky
č. 295/1995 Sb. Ministerstvo financí ihned po schválení
zákona o oceňování v Parlamentu vydá
prováděcí vyhlášku o oceňování
nemovitostí se stejnou účinností jako
zákon.
Skutečnosti v daňovém řízení,
které nastaly před účinností
tohoto zákona, se budou posuzovat podle dosud platných
předpisů.
K § 26:
Ustanovení tohoto paragrafu umožňuje použití i jiného způsobu ocenění v případě vyvlastnění, pokud by vyplynul z mezinárodní smlouvy ratifikované Českou republikou pro oblast ochrany investic.
K části druhé:
Vzhledem k tomu, že se do zákona zahrnula zmocnění
Ministerstva financí a obcí k vydávání
vyhlášek k tomuto zákonu, vypouštějí
se dosavadní zmocňovací ustanovení
k vydávání předpisů pro oceňování
ze zákona č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů
České republiky v oblasti cen, ve znění
zákona č. 135/1994 Sb.
K části třetí:
Účinnost zákona se navrhuje k 1. lednu 1997 tak, aby vstoupil v účinnost současně s novelami daňových zákonů. Tím se umožní, aby novely obsahovaly i příslušné odkazy na oceňování podle tohoto zákona.