FEDERÁLNÍ SHROMÁŽDĚNÍ ČESKÉ A SLOVENSKÉ FEDERATIVNÍ REPUBLIKY
1992
VI. v. o.
1281
Návrh
poslanců Federálního shromáždění D. Kroupy, P. Bratinky, V. Parkánové, V. Dlouhého, A. Blažka, P. Vandase, J. Šterna, M. Prokopa, J. Skalického, K. Novosada a L. Kudláčka
na vydání zákona
o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám
Návrh
Zákon
ze dne .......... 1992
o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám
Federální shromáždění České a Slovenské Federativní Republiky se usneslo na tomto zákoně:
ČÁST PRVNÍ
Obecná ustanovení
Předmět a rozsah úpravy
§ 1
Tento zákon upravuje podmínky vzniku vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám v domech, práva a povinnosti vlastníků těchto domů, práva a povinnosti vlastníků bytů a nebytových prostor a jejich vzájemné vztahy.
§ 2
/1/ Bytem se pro účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou k tomuto svému účelu sloužit jako samostatná bytová jednotka.
/2/ Nebytovým prostorem se pro účely tohoto zákona rozumí
a) místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům, než k bydlení
b) byt, u kterého byl udělen souhlas podle zvláštních předpisů k jeho užívání k nebytovým účelům.
/3/ Společnými částmi domu se pro účely tohoto zákona rozumí části domu určené pro společné užívání, zejména základy domu, střechy, chodby, hlavní stěny, průčelí, vchody a schodiště.
/4/ Společným zařízením domu se pro účely tohoto zákona rozumí zejména výtah, prádelny, kotelny, sušárny, komíny, terasy, vodovodní, kanalizační, elektrické a telefonní sítě, i jsou-li umístěny mimo dům.
§ 3
/1/ Pokud tento zákon nestanoví něco jiného upravuje práva a povinnosti vlastníků domů, bytů a nebytových prostor občanský zákoník.
/2/ Právní vztahy k bytům a nebytovým prostorám v domech (dále jen "jednotka") se řídí, pokud tento zákon nestanoví jinak těmi ustanoveními občanského zákoníku a zvláštních předpisů, které se týkají nemovitostí.
ČÁST DRUHÁ
§ 4
Zvláštní ustanovení o kupní smlouvě
Smlouva o prodeji jednotky uzavřená vlastníkem domu musí kromě obecných náležitostí (§ 43 a násl. občanského zákoníku) také obsahovat
a) popis jednotky a jejího příslušenství, které jsou smlouvou převáděny, popis polohy jednotky, určení rozsahu podlahové plochy jednotky a vybavení jednotky,
b) stanovení podílu vlastníka jednotky daném velikostí podílu podlahové plochy jednotky k úhrnu podlahové plochy jednotek v domě,
c) určení a popis společných částí a zařízení domu s případným určením, které části domu jsou společné jen některým vlastníkům,
d) výpočet spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky ke společným částem a zařízení domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu je dána poměrem velikosti podílu vlastníka jednotky,
e) úprava práv k pozemku náležejícímu k domu.
Organizace vlastníků jednotek
§ 5
Sdružení vlastníků jednotek
/1/ Sdružení vlastníků jednotek vzniká prodejem jednotky původním vlastníkem domu. Sdružení nemá způsobilost k právům a povinnostem.
/2/ Nejsou-li všechny jednotky v domě prodány, má původní vlastník domu práva a povinnosti vlastníka neprodaných jednotek.
/3/ Pokud tento zákon nestanoví jinak, použijí se pro činnost sdružení vlastníků jednotek obdobně ustanovení o smlouvě o sdružení.
§ 6
Společenství vlastníků jednotek
/1/ Společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba vzniká zápisem do registru sdružení vedeného u příslušného okresního úřadu [§ 1 zákona ČNR č. 425/1990 Sb., § 1 zákona SNR č. 472/1990 Sb.]
/2/ Společenství vlastníků jednotek určí ve smlouvě zejména název, sídlo, úpravu majetkových poměrů, práva a povinnosti vlastníků jednotek, orgány společenství a vymezení jejich působnosti. Smlouva může určit omezení vlastníků jednotek, pokud jde o možnosti prodeje jednotky nebo jejího nájmu nebo jiná omezení práv a povinností.
/4/ Do registrace smlouvy plní funkce orgánů společenství sdružení vlastníků jednotek (§ 5 zákona).
Práva a povinnosti vlastníků jednotek
§ 7
/1/ Vlastník jednotky je povinen na svůj náklad ji udržovat ve stavu způsobilém k řádnému užívání, zejména včas provádět potřebnou údržbu a opravy. Je povinen při užívání, udržování, změnách, při nájmu jednotky nebo její části a při jiném nakládání s jednotkou počínat si tak, aby nerušil a neohrožoval ostatní při výkonu jejich vlastnických, spoluvlastnických, popř. spoluužívacích práv.
/2/ Vlastník jednotky je povinen odstranit závady a poškození, která na jiných jednotkách nebo na společných částech nebo zařízení domu způsobil sám, nebo ti, kteří s ním jednotku užívají.
/3/ Pokud je to nezbytně třeba, je vlastník jednotky povinen na požádání umožnit přístup do jednotky za účelem provedení nutných prohlídek, oprav nebo odstranění závad.
/4/ Vlastník jednotky je povinen umožnit zástupcům organizace vlastníků, aby ověřili stav jednotky; datum provedení prohlídky a případné další podmínky se určí vzájemnou dohodou mezi vlastníkem jednotky a příslušnými zástupci sdružení nebo společenství vlastníka.
§ 8
Odnětí vlastnictví jednotky
Jestliže vlastník jednotky přes písemné upozornění organizace vlastníků jednotek hrubě porušuje povinnosti podle § 6 a 7, může soud na návrh organizace vlastníků jednotek rozhodnout, o zrušení vlastnictví jednotky a jejím vypořádání, pokud z tohoto zákona nevyplývá jinak, soud postupuje podle ustanovení občanského soudního řádu upravující výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti (§ 335 a násl. občanského soudního řádu).
§ 9
/1/ Vlastník jednotky má právo užívat jednotku, jakož i společné části domu a jeho zařízení, jejichž užívání je s užíváním jednotky spojeno.
/2/ O nájmu nebo podnájmu jednotky nebo její části platí zvláštní předpisy [§ 663 a násl. Občanského zákoníku. Zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění pozdějších předpisů.].
/3/ S vlastnictvím k jednotce je spojeno spoluvlastnictví společných prostor a zařízení domu.
/4/ Vlastník jednotky nesmí provádět úpravy jednotky, jimiž by byl měněn vzhled domu bez souhlasu sdružení nebo společenství jednotek.
§ 10
O věcech movitých, které jsou na pronajaté věci a patří vlastníkovi nebo osobám, které s ním žijí ve společné domácnosti, platí ustanovení o zástavním právu věcí movitých (§ 672 a násl. občanského zákoníku) obdobně.
§ 11
Právo přednostní koupě jednotky
/1/ Nájemník jednotky má právo přednostní koupě jednotky za cenu určenou podle cenových předpisů, a to do tří měsíců ode dne, kdy byl vlastníkem domu o prodeji jednotky vyrozuměn.. Smlouva o prodeji jednotky, jíž bylo právo přednostní koupě jednotky jejím nájemníkem porušeno, je neplatná.
/2/ Vlastník jednotky je povinen nabídnout dosavadnímu nájemníkovi jednotky jednotku ke koupi i po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1. Na práva a povinnosti vlastníka jednotky a nájemníka jednotky se potom přiměřeně použijí ustanovení občanského zákoníku o předkupním právu (§ 601 a násl.).
§ 12
Jinak platí pro převod vlastnictví jednotky ustanovení § 140 a násl. občanského zákoníku.
§ 13
Vlastnictví společných částí a zařízení domu
/1/ Společné části a zařízení domu jsou ve spoluvlastnictví vlastníků jednotek, nedohodnou-li se vlastníci jednotek jinak.
S přechodem nebo převodem vlastnictví jednotky přechází spoluvlastnické právo ke společným částem a zařízení domu, jakož i práva k pozemku.
/2/ K zajištění pohledávky nemůže vlastník jednotky uzavřít smlouvu ke společným částem a zařízení domu.
§ 14
Vlastníci jednotek jsou povinni v souladu se smlouvou přispívat na základy spojené s udržováním nebo opravami nebo se zlepšováním společných částí a zařízení domu, popř. pozemku: náklady nesou poměrně podle velikosti spoluvlastnického podílu (§ 4 odst. 1 písm. d).
ČÁST TŘETÍ
Výstavba domu
§ 15
/1/ Vzájemná práva a povinnosti při výstavbě domu si vymezí stavebníci (vlastníci jednotek) písemnou smlouvou.
/2/ Ke smlouvě, jejím změnám a doplňkům, je třeba její registrace státním notářstvím. Smlouva se stává účinnou registrací.
§ 16
/1/ Smlouva musí obsahovat zejména
a) určení vlastníků jednotek s vymezením polohy jednotky a uvedení rozsahu jednotky, ostatních ploch a vybavení,
b) vymezení a výčet společných částí a zařízení domu, s případným určením, které části domu budou společné jen některým vlastníkům,
c) stanovení podílu vlastníka jednotky daném velikostí podílu podlahové plochy jednotky k úhrnu podlahové plochy jednotek v domě, nedohodnou-li se stavebníci jinak,
d) stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky ke společným částem a zařízení domu, přičemž velikost spoluvlastnického podílu je dána poměrem velikosti podílu vlastníka jednotky, nedohodnou-li se stavebníci jinak.
e) úpravu práv k pozemku určenému ke stavbě domu,
f) určení osoby oprávněné k zastupování stavebníků.
/2/ Se smlouvou se státnímu notářství předloží výkres, ze kterého je zřejmá plocha a poloha jednotlivých bytů, místností nesloužících k bydlení a společných částí domu. Po registraci smlouvy a po udělení stavebního povolení se připojí projektová dokumentace, zejména situační plány jednotlivých podlaží domu s vyznačením jednotlivých jednotek- a jejich čísel. Dokumentaci předkládá stavebník.
ČÁST ČTVRTÁ
Ustanovení přechodná a závěrečná
§ 17
Evidence jednotek
/1/ Domy, ve kterých jsou prodány byty nebo nebytové prostory do vlastnictví, se zapisují do evidence nemovitostí s uvedením jednotlivých jednotek a jejich vlastníků.
/2/ Evidence jednotek je přístupná každému, kdo osvědčí právní zájem.
/3/ Evidence domů a bytů podle dosavadních předpisů [§ 16 zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů.] se považuje za evidenci podle tohoto zákona.
§ 18
Na spoluvlastnictví společných částí a zařízení domu a na spoluvlastnictví pozemku nelze zajistit práva a povinnosti, aniž by se současně nezajistily i na vlastnictví k jednotce.
§ 19
/1/ Domy ve výstavbě [§ 12 zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů.] se považují za domy ve výstavbě podle tohoto zákona. Vlastníci bytů nebo nebytových prostor a stavebníci podle dosavadních právních předpisů [§ 12 zákona č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění pozdějších předpisů.] jsou povinni do 6 měsíců ode dne účinnosti tohoto zákona zajistit soulad právních vztahů s tímto zákonem.
§ 20
Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. dubna 1992.
Důvodová zpráva
Obecná část
Plné uplatnění tržního mechanismu v oblasti hospodaření s byty vyžaduje celou řadu postupných opatření, jimiž tohoto cíle má být dosaženo.
Jedním z takovýchto opatření je úprava nakládání s byty a nebytovými prostory, jako se samostatnou věcí, která je předmětem občanskoprávních vztahů. Právní základ této nové koncepce chápání bytů a nebytových prostor je v § 118 odst. 2 občanského zákoníku,- ve znění zákona č. 509/1991 Sb., kde se stanoví, že předmětem občanskoprávních vztahů mohou být též byty nebo nebytové prostory.
Dosud platná právní úprava v zákoně č. 52/1966 Sb., o osobním vlastnictví k bytům, ve znění zákona č. 30/1978 Sb. a zákona č. 509/1991 Sb. přes poměrně rozsáhlé úpravy původního znění zákona nepostačuje pro současné potřeby.
Předmětem úpravy tohoto zákona jsou tedy byty a nebytové prostory, jako jinak nesamostatné, reálně neoddělitelné části celku. Předmětem obchodu je zde byt nebo nebytový prostor jako věc v občanskoprávním smyslu.
Návrh předpokládaného návrhu zákona o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám vychází z ústavně garantované rovnosti vlastnictví a vlastníků, bez ohledu na to, že se jedná o fyzické nebo právnické osoby nebo stát, bude-li účastníkem občanskoprávních vztahů.
Návrh zákona je jednou z forem, kterou bude možno dosáhnout privatizace bytového fondu. Zásadou privatizace bytového fondu sice zůstává požadavek privatizace domů, nikoliv bytů ale jako podpůrný prostředek, doplňující základní podobu privatizace bytového fondu, nesmí chybět v právním řádu ani zákon umožňující převody bytů nebo nebytových prostor do vlastnictví osob.
Dokladem potřebnosti zákona jsou nejen požadavky obcí a jiných právnických osob vlastnících domy. Při analýze potřebnosti zákonné úpravy bylo přihlíženo ke zkušenostem s podobnými zákony v USA, Velké Británii, Španělsku, Spolkové republiky Německo. Na přípravě návrhu zákona se podíleli odborníci z některých uvedených zemí, zejména USA.
Zákon by také měl přispět k určité stabilizaci drobného soukromého podnikání. Občané v dražbách podle zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné právnické nebo fyzické osoby, získali do nájmu nebytové prostory, mnohdy za prostředky přesahující jejich možnosti. Omezená doba nájmu nemotivuje podnikatele také ale k investicím do nemovitostí Institut vlastnictví by měl přispět i zde k posílení potřebné zainteresovanosti na způsobu užívání a nakládání s věcí.
Zvláštní část
K § 1
Předmětem úpravy zákona jsou jak byty, tak také nebytové prostory. Návrh zákona nepředpokládá nějaké omezení pro poměr bytů nebo nebytových prostor v domě určeném k rozprodeji do reálného podílového spoluvlastnictví. Je tedy možné, aby byly rozprodány po částech i domy, ve kterých nejsou byty, ale jsou např. jen kanceláře, nebo jen část tovární haly apod. Bude záležet jen na vlastnících jednotek, zda si takto vydělenou část nemovitosti koupí, či nikoli. Právo jim tento záměr může jen pomoci snáze realizovat.
Při vzniku vlastnictví k jednotkám rozeznává návrh zákona dvě základní formy.
Především je to formou kupní smlouvy. Zde vlastník domu převede na jinou osobu byt nebo nebytovou prostoru kupní smlouvou Vlastníkem domu může být obec, stát, právnická nebo fyzická osoba Kupcem může být rovněž kterákoli osoba, ovšem podle československého práva, neboť omezení podle § 25 zákona č. 528/1990 Sb., devizový zákon, platí i zde.
Další formou je výstavba domu stavebníky, kteří jsou budoucími vlastníky jednotek. Právní moc rozhodnuti o kolaudaci stavby je dnem vzniku sdružení vlastníků jednotek - dosavadních stavebníků.
K § 2
Pro potřeby zákona je třeba přesně definovat předmět vztahu, tedy byt, nebytový prostor, společnou část a zařízení domu.
K § 3
Současný stav občanského zákoníku neumožňuje inkorporovat právní úpravu vzniku vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám přímo do textu tohoto zákoníku. Proto je třeba- vymezit vztahy mezi oběma zákony. Platí i v tomto případě obecná podpůrnost občanského zákoníku ke všem zvláštním občanskoprávním úpravám.
Subsidiární platnost občanského zákoníku např. znamená, že jednotky jsou předmětem občanskoprávních vztahů, jsou tedy předmětem dědění, zástavy, směnné smlouvy, pojištění, nájmu a podnájmu atd.
Zvláštnosti bytů a nebytových prostor v domech jako samostatného předmětu občanskoprávních vztahů si vynucuje určení, zda jde o movitost či nemovitost, když nás právní řád uvedené rozlišování uznává. Byty a nebytové prostory mají řadu shodných znaků s nemovitostmi (§ 119 občanského zákoníku), proto se jeví účelné užít k úpravě práv a povinností zde vznikajících, ta ustanovení občanskoprávních předpisů, která upravují práva a povinnosti ohledně nemovitostí.
K § 4
Pro náležitosti kupní smlouvy o prodeji jednotky platí obecné náležitosti kupní smlouvy o prodeji nemovitosti. Zvláštnost předmětu úpravy si však vyžaduje stanovit některé další obligátorní náležitosti kupní smlouvy, a to v zájmu právní jistoty.
K § 5 a 6
Pro existenci domů s reálně děleným vlastnictvím jednotek má zásadní význam úprava rozhodování vlastníků jednotek o věcech společného zájmu.
Návrh zákona rozlišuje dvě formy organizace vlastníků. V prvé podobě nejde o právnickou osobu. Tato forma bude praktická zejména u menších domů nebo domů s menším počtem vlastníků jednotek. Ustanovení občanského zákoníku upravující smlouvu o sdružení jsou svojí povahou blízké potřebám úpravy organizace vlastníků v takovýchto případech. Tato forma umožňuje i řešení zastupování vlastníků jednotek, jde-li o zastupování v řízení před soudem nebo v řízení před správními orgány, byt složitěji.
Pro větší objekty s větším počtem vlastníků jednotek nebude zřejmě praktické řídit- se ustanoveními o pouhém sdružení osob. Proto zákon umožňuje, aby byli vlastníci jednotek organizováni ve sdružení, které bude právnickou osobou. Tím bude umožněna potřebná pružnost v jednání větších sdružení.
V prvém případě jsou nazývány organizace vlastníků sdružením vlastníků jednotek, ve druhém případě jako společenství vlastníků jednotek.
Návrh zákona ponechává zcela na rozhodnutí vlastníků jednotek, v jaké podobě bude jejich organizace fungovat.
K § 7 a 8
Vlastník jednotky může být ve výkonu svého vlastnického práva omezen jen v rozsahu a způsobem stanoveným zákonem. Zákon proto musí stanovit meze výkonu vlastnického práva a to tam, kde by jinak neomezeným výkonem docházelo k omezení ostatních vlastníků. Proto i vlastník jednotky v přízemí se musí podílet na nákladech na opravy střechy, i když jemu bezprostřední škoda nehrozí. Vlastník jednotky ji také musí rádně udržovat, rádně ji užívat a dbát, aby osoby, které jednotku s ním užívají, se rovněž chovali přiměřeným způsobem.
Zákon rovněž upravuje povinnost vlastníka strpět vstup do jednotky zástupcům organizace vlastníků a to v případech, kdy je to z hlediska organizace vlastníků naprosto nezbytné.
Pro případ, že vlastník neplní své povinnosti umožňuje zákon, aby bylo dosaženo splnění jeho povinností. Jde-li o plnění povinností přispívat stanoveným způsobem na náklady nebo podílet se na úhradě škod, kde jsou zavázáni všichni vlastníci jednotek, půjde o možnost úhrady z titulu zástavního práva k jednotce jako takové nebo k movitým věcem, které náležejí vlastníkovi nebo osobám s ním jednotku užívajícím, které se nalézají na věci.
Pokud bude vlastník jednotky porušovat jiné povinnosti, a to hrubým způsobem, návrh zákona umožňuje, aby po předchozím písemném upozornění, vlastníci jednotek žalobou u soudu dosáhli odnětí vlastnického práva, pokud do práv vlastníka nevstoupí nájemník bytu, potom to bude někdo s dohodnutých ostatních vlastníků jednotek a nedohodnou-li se může být vlastnictví k jednotce rozděleno podle stanovených podílů mezi vlastníky jednotek. Po úhradě dlužných pohledávek, je případný přebytek nutné odevzdat bývalému vlastníkovi.
K § 9
Právo vlastníka jednotky užívat jednotku je spojováno užívat i její příslušenství. Zákon vymezuje příslušenství jednotky odchylně od příslušenství bytu, jak je vy zuje v § 121 odst. 2 občanský zákoník.
Zákon neupravuje žádné odchylky v úpravě práv a povinností při smlouvách o nájmu nebo podnájmu bytu, který přenechá jeho vlastník do nájmu nebo podnájmu jiné osobě. Zákon nevylučuje omezení vlastníků při uzavírání těchto smluv. Takovýto závazek na sebe může převzít vlastník jednotky při kupní smlouvě nebo při smlouvě o výstavbě domu.
K § 10
Zástavní právo k jednotce vzniká organizaci vlastníků vůči vlastníkovi jednotky, a to pro případ úkonů týkajících se domu a pro případ vlastníkových úkonů týkajících se jednotky. Zástavní právo zde vzniká ze zákona, jinak se použijí ustanovení § 151a a násl. občanského zákoníku.
K § 11
Postavení vlastníka jednotky je v jistém smyslu obdobné postavení nájemníka. To platí zejména tehdy, jestliže sám užívá jednotku. Proto i zde je třeba zákonem stanovit zástavní právo, a to k věcem movitým, které se v jednotce nalézají.
K § 12
Nájemník bytu by měl mít jako první právo koupit byt do vlastnictví. Zřizuje se tedy pro něj přednostní právo koupě, a to pod sankcí absolutní neplatnosti úkonu, který by byl s tímto právem v rozporu. Zatímco v přechodném období je možné proces privatizace bytového fondu touto formou urychlovat úpravou cen bytu, do budoucna lze očekávat i pro případ přednostní koupě nájemníkem užití smluvních cen.
I po uplynutí tříměsíční lhůty zůstává nájemníkovi právo přednostní koupě, zde však již platí stejné podmínky pro něj i pro jiné zájemce. I zde platí, že na nového vlastníka přecházejí práva a povinnosti z nájemních či podnájemních smluv. Tyto smlouvy lze změnit pouze smlouvou, pokud zákon neumožňuje jiný způsob změny smlouvy.
K § 13
Vlastnictví společných částí domu řeší zákon tak, že stanoví k těmto částem spoluvlastnictví vlastníků všech jednotek. Právo spoluvlastnictví ke společným částem a zařízení domu je, vázáno na existenci vlastnictví jednotky. Nemůže být tedy nikdo vlastníkem společných částí nebo zařízení domu, kdo není vlastníkem jednotky.
Zákon však nevylučuje, aby vlastníci jednotek neuzavřeli smlouvu o společných částech a zařízení domu, kterou by tyto části a zařízení např. převedli do vlastnictví jediného vlastníka nebo několika vlastníků a sami by byli oprávněni pouze k užívání společných částí a zařízení ve- vymezeném rozsahu a zavázáni k příspěvku na úhradu nákladů na údržbu a opravy těchto částí a zařízení.
Tento způsob by byl praktický i pokud jde o řešení sporných záležitostí týkajících se oprav střechy, pláště, různých rozvodů apod. Pokud by byl jediný vlastník společných částí a zařízení domu, neměnilo by to situaci pokud jde o práva vlastníků jednotek ve vztahu k domu, změna by se týkala pouze těch vztahů mezi vlastníky jednotek, které se týkají práv a povinností ke společným částem a zařízení domu.
K § 14
Povinnost vlastníka jednotky přispívat na náklady spojené s udržováním, opravami a fungování domu, je jednou ze základních povinností každého vlastníka. Náklady nese vlastník poměrně, přičemž podíl je stanoven podle poměru podlahové plochy jednotky k úhrnu všech podlahových ploch jednotek, pokud se ovšem vlastníci jednotek nedohodli jinak.
K § 15 a 16
Odklon od tradiční výstavby bytů stavebními bytovými družstvy k výstavbě individuálními vlastníky je v zákoně vyjádřen úpravou možnosti provést výstavbu domu vlastníky jednotek. Takováto výstavba bude zřejmě státem podporována vzhledem k menším nárokům na stavební pozemky, menším nákladům na inženýrské sítě a k celkově nižší stavební náročnosti., než je tomu u výstavby rodinných domků.
K § 17
Skutečnost, že jednotky budou mít obdobný právní režim, jako mají nemovitosti, se projevuje i ve způsobu evidence jednotek.
K § 18 a 19
I když domů ve výstavbě podle dosavadních předpisů je jen velmi omezené množství, je nezbytné v zájmu přesnosti zapracovat do přechodných ustanovení i uvedené situace.
K § 20
Účinnost zákona je třeba stanovit tak, aby bylo ještě možné tento zákon efektivně využít k privatizaci bytového fondu. Pokračuje prodej bytů z vlastnictví obcí, které je však mohou prodávat jen podle obecných ustanovení občanského zákoníku a tedy jen do ideálního spoluvlastnictví. Tento stav však zřejmě v budoucnosti bude přinášet značné problémy vlastníkům takto kupovaných podílů na nemovitostech.
PREDSEDA VLÁDY
ČESKEJ A SLOVENSKEJ FEDERATÍVNEJ REPUBLIKY
V Prahe dňa 31. marca 1992
Č. j. 1510/92-16
Vážený pán predseda,
k Vašej žiadosti zasielam v súlade s § 40 ods. 1 zákona o rokovacom poriadku Federálneho zhromaždenia stanovisko vlády Českej a Slovenskej Federatívnej Republiky k návrhu zákona o vlastníctve k bytom a nebytovým priestorám (tlač FZ č. 1281).
Stanovisko prijala vláda dňa 26. marca 1992.
Príloha
S pozdravom
Vážený pán
Alexander Dubček
predseda Federálneho zhromaždenia
Českej a Slovenskej Federatívnej Republiky
Praha
Stanovisko
vlády České a Slovenské Federativní Republiky
Předseda Federálního shromáždění požádal podle § 39 odst. 1 zákona o jednacím řádu Federálního shromáždění o stanovisko k návrhu zákona o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám (tisk FS č. 1281).
Vláda projednala návrh stanoviska k návrhu zákona na své schůzi dne 26. března 1992.
Vláda předkládá současně se stanoviskem uceleny návrh zákona, ve kterém jsou pro větší přehlednost původní text a vládou navrhované doplnění nebo úpravy odlišeny.
Vláda přitom vychází ze stanoviska, že v souvislosti s tímto zákonem je třeba dořešit některé problémy vznikající při transformaci bytových družstev podle zákona č. 42/1982 Sb., o úpravě majetkových vztahů a vypořádání majetkových nároků v družstvech a o úpravu právních vztahů družstevních bytů pořízených nástavbou nebo vestavbou do stávajících objektů.
Vláda považuje za nutné upozornit na skutečnost, že jedna z verzí připravovaného zákona o vlastnictví k bytům a nebytovým prostorám původně připravovaného v aparátu vlády České a Slovenské Federativní Republiky, se stala základem poslaneckého návrhu zákona (tisk FS č. 1281). Tento návrh ovšem trpí všemi nedostatky, které jsou pro mezitimní varianty přípravy zákona v legislativním procesu příznačné. Rovněž z těchto důvodů je stanovisko vlády obšírnější a připomínky zde uplatněné jsou zásadnějšího významu.
K jednotlivým ustanovením:
1. V § 1 se doporučuje nahradit slova "nebytovým prostorám" slovy "nebytovým prostorům" a slova "nebytových prostor" nahradit slovy "nebytových prostorů".
Slova "nebytový prostor" se doporučuje použít v celém dalším textu zákona.
2. § 2 se doporučuje formulovat takto:
"§ 2
(1) Bytem se pro účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k bydlení a mohou tomuto svému účelu sloužit jako samostatná bytová jednotka.
(2) Nebytovým prostorem se pro účely tohoto zákona rozumí místnost nebo soubor místností, které jsou podle rozhodnutí stavebního úřadu určeny k jiným účelům než k bydlení; nebytovým prostorem nejsou příslušenství k bytu [§ 121 odst. 2 občanského zákoníku.] ani společné části domu.
(3) Společnými částmi a zařízením domu se pro účely tohoto zákona rozumí části a zařízení domu určené pro společné užívání, zejména základy, hlavní stěny, průčelí, vchody, schodiště, výtah, chodby, půdy, prádelny, sušárny, kočárkárny, kotelny, komíny, terasa, střecha, vodovodní, kanalizační, elektrické, telefonní, plynovodní sítě apod., i jsou-li umístěny mimo obytný dům, s případným určením, které části domu jsou společné jen některým vlastníkům bytů, popřípadě nebytových prostorů.
(4) Domem s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví se pro účely tohoto zákona rozumí dům, v němž jednotlivé byty a nebytové prostory jsou za podmínek stanovených v tomto zákoně ve vlastnictví jednotlivých vlastníků a společné části a zařízení téhož domu jsou současně v ideálním spoluvlastnictví vlastníků bytů a nebytových prostorů (dále jen "dům").
(5) Byty stavebních bytových družstev se rozumí byty ve vlastnictví, popřípadě spoluvlastnictví stavebních bytových družstev, zřízených po roce 1958, na jejichž výstavbu byla poskytnuta finanční, úvěrová a jiná pomoc podle zvláštních předpisů. [Například vyhláška federálního ministerstva financí, ministerstva financí České socialistické republiky, ministerstva financí Slovenské socialistické republiky a předsedy Státní banky československé č. 136/1985 Sb., o finanční, úvěrové a jiné pomoci družstevní a individuální bytové výstavbě a modernizaci rodinných domků v osobním vlastnictví, ve zněni vyhlášek č. 74/1989 Sb. a č. 73/1991 Sb., a obdobné předpisy.]
(6) Z převodu podle tohoto zákona jsou vyloučeny
a) byty administrativně rozdělené podle předchozích předpisů,
b) byty a nebytové prostory v domech - penzionech pro důchodce,
c) byty a nebytové prostory v domech určených k demolici,
d) byty zvláštního určení a byty a nebytové prostory v domech zvláštního určení stanovené zákony národních rad.