(15.00 hodin)
(pokračuje C. Svoboda)
Třetí nová úprava reaguje na to, co už je v životě mezi vlastníky nemovitostí a nájemci a není regulováno právem, a to je skládání kauce. Tato novela přináší onu novinku, že je možné složit kauci na úhradu za plnění, která jsou spojena s užíváním bytu nebo jiných závazků, které jsou spojeny s nájmem. A tato novela říká, jaká má být výše této kauce, že to má být šestinásobek měsíčního nájemného, a zároveň určuje, že tyto peníze musí být vedeny na speciálním účtu a mohou být užity jenom k zákonem stanovenému účelu. Takže tady chceme regulovat to, co jinak je předmětem velmi nerovného vztahu mezi vlastníkem nemovitosti a nájemcem.
Samozřejmě je potřeba říci, že tento zákon přináší ještě některé další novinky, jako např. povinnost písemně oznamovat všechny spolužijící osoby, to znamená ty, co jsou v podnájemním vztahu, aby bylo vždycky jasné, kdo byt užívá. Je tady samozřejmě otázka ještě ochrany nájmu, který chceme, aby nadále byl chráněn zákonem.
To jsou podle nás velmi pozitivní přínosy, které mají přispět k správnému vztahu mezi nájemcem a vlastníkem nemovitosti. Pro ty, kteří mají obavy, že by se narušily již existující vztahy, tento zákon jasně říká, že novela se nevztahuje na vztahy mezi nájemcem a vlastníkem nemovitosti, které vznikly před účinností tohoto zákona. To znamená, že tady nebude žádná retroaktivita.
S lítostí konstatujeme, že vláda k tomuto návrhu zákona dala zamítavé stanovisko, ale k němu se ještě vyjádří další ze spolupředkladatelů, kolega Tomáš Kvapil. Já jsem si dovolil vás upozornit na ty pozitivní kroky, které jsou v této úpravě a které přináší tato novela. Dovoluji si vás požádat, abychom společně tento zákon projednali v dalším legislativním procesu, a doufám, že bude s vaším souhlasem postoupen do dalších čtení Poslanecké sněmovně.
Děkuji za pozornost.
Místopředsedkyně PSP Petra Buzková: Děkuji panu poslanci Svobodovi a nyní prosím, aby se slova ujal zpravodaj pro prvé čtení pan poslanec Stanislav Křeček.
Poslanec Stanislav Křeček: Vážená paní předsedající, kolegové a kolegyně, Poslanecká sněmovna se po šesti letech vrací k projednávání zákonné předlohy, která se týká problematiky bytů. Já musím zcela odmítnout, co tady říkal pan navrhovatel, že naše právo je totožné s právem předrevolučním. To v žádném případě není pravda. Byly dvě podstatné změny, a to v roce 1992 a v roce 1995, které přiblížily naše právo nájemní právu evropskému, i když zdaleka těchto kvalit nedosahuje. Jen na okraj poznamenávám, že např. v západní Evropě nájemci mají právo na výměnu bytu ze zákona, což naši nájemci dosud nemají.
Z mého hlediska, jak se na to já dívám jako zpravodaj, tato novela v mnoha věcech to nájemní právo skutečně přibližuje evropským poměrům. V oblasti nájemního práva v některých věcech ovšem by přinesla velmi vážné, podle mého názoru nepřekonatelné problémy. Dovolím si na některé věci velmi krátce upozornit.
Pokud mohu využít tohoto místa, chtěl bych oznámit, že jsem velice podrobně rozebral tento zákon v článku Parlamentního zpravodaje, na který zájemce o podrobný výklad odkazuji, až to tedy laskavě vyjde.
Šestinásobek nájemného jako kauce nebo vůbec kauce je velice užitečná. Nemáme tuto problematiku upravenou, což využívají někteří pronajímatelé a především obce, protože žádají kauci ve výši několika set tisíc korun, doslova prosím několika desítek až set tisíc korun jako kauci! To je samozřejmě nepřijatelné. Je proto správné, že je stanovena hranice. Jenom se domnívám, že šestinásobek nejen nájemného, jak řekl pan předkladatel, ale také záloh za služby, je částka vysoká. Jen pro srovnání: v malém vinohradském bytě, ve kterém bydlím já, o 50 metrech čtverečních, by takováto kauce činila 36 tis. korun, což v některých případech může být problematické.
Velice správně je tady odstraněn dosavadní text zákona, který říká, že pronajímatel musí předat byt nájemci ve stavu způsobilém k řádnému užívání. Proč? Mohou se domluvit na něčem jiném, mohou se domluvit na tom, že byt není v pořádku, ale nájemce si ho opraví, to je samozřejmě v pořádku.
Velice také souhlasím s tím, že neoznámení počtu osob, a tady navazujeme na debatu, která se tady před nějakým časem vedla, pokud jde o přihlášení k trvalému pobytu, pokud nájemce neoznámí počet osob, které v bytě bydlí, pronajímatel nemá žádnou možnost toto množství ovlivnit, tak je to samozřejmě důvod k výpovědi. Domnívám se, že je to zcela v pořádku.
I když jde o zhoršení postavení nájemce, velice souhlasím s tím, že vnuci budou v té kategorii občanů, kteří musí bydlet nebo pečovat o společnou domácnost po dobu tří let, delší než tří let, a soud může samozřejmě v některých případech hodných zvláštního zřetele toto zkrátit. To je obvyklé v Evropě. Domnívám se, že to odpovídá té naší situaci, kdy právě v těchto věcech je celá řada problémů.
Velice vítám, pan předkladatel se o tom nezmínil, úpravu bytů služebních, nájmu bytů služebních. To je v našem právu dneska veliký problém, protože ani soudy se neshodly, jak zacházet s nájemní smlouvou uzavřenou po dobu trvání pracovního poměru. Máme tady protichůdná rozhodnutí judikatury. Někteří soudí, že je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu trvání pracovní smlouvy, pracovního poměru, a je-li tento pracovní poměr uzavřen na dobu neurčitou, jde o nájemní smlouvu na dobu neurčitou. Máme ovšem i opačné rozhodnutí stejného vyššího soudu, které říká, že to je smlouva na dobu určitou a po jejím uplynutí musí nájemce byt vyklidit. To je samozřejmě velmi problematické, aby dnem odchodu do důchodu musel nájemce vyklidit byt - kam by se stěhoval v dnešní situaci? Na trhu s byty je takové opatření samozřejmě velice problematické, v rozporu s dobrými mravy nepochybně. A toto návrh zákona řeší velice dobře.
Zásadně však musím poukázat na to, že obrácení gardu, o kterém tady mluvil pan předkladatel v té výpovědi, to znamená, že by nájemce měl důkazní břemeno, pokud jde o výpověď z nájmu, by postavilo nájemce do neřešitelné situace a pravděpodobně by toto rozhodnutí musel zrušit Ústavní soud, protože by se od nájemců požadovalo něco, co oni nemohou splnit, totiž vyvracet výpovědní důvod, který může znát jenom nájemce. Jenom pronajímatel. Jenom pronajímatel může vědět, zda opravdu potřebuje byt pro svého příbuzného, zda opravdu je potřeba s domem naložit tak, že ho nebude moci dále užívat. Tyto věci samozřejmě nájemce nezná. Upozorňuji tady na novelu občanského soudního řádu platnou od 1. ledna, kdy při plném řízení musí ten, kdo žaluje, v tomto případě nájemce, předložit veškeré důkazy o tom. Ten to samozřejmě učinit nemůže, protože bude-li pronajímatel požadovat byt pro svoji snachu, nájemce snachu nezná, v životě ji neviděl, o jejích bytových poměrech nic neví a těžko může u soudu namítat, že vlastně ten pronajímatel pro svou snachu byt nepotřebuje. Tady se domnívám, že by došlo k porušení ústavní zásady spravedlivého procesu, a to by nebylo možné.
Ze strany pronajímatelů upozorňuji na to, že nelze prokázat doručení, obsah doručené zásilky. Pokud si přečteme v navrženém textu zákona, co všechno výpověď musí obsahovat - důvod výpovědi, výpovědní lhůta, poučení nájemce o možnosti podat žalobu, bytová náhrada, závazek byt opatřit atd. -, bude pronajímatel jen velmi těžko prokazovat, nebo vůbec nebude mít možnost prokázat, že takovou výpověď nájemci doručil, a samozřejmě se všemi z toho vyplývajícími důsledky. Poukazuji tady na to, že už dnes doručení výpovědi je povinností pronajímatele, že to je jeden z vážných problémů a doručení výpovědi je v judikatuře takto tlustá sbírka rozhodnutí ohledně doručování výpovědi. Řeší se to tak, že dnes ta výpověď může být v žalobě. Pokud toto nebude možné, pokud bude muset žalovat nájemce, no tak pronajímatel nikdy neprokáže, že výpověď doručil, a může to mít celou řadu problémů. Toto je podle mého názoru nejproblematičtější ustanovení navrženého zákona.
***