(9.40 hodin)
Ministr pro místní rozvoj ČR Jaromír Císař: ...obávají, že nedostatečná úprava společenství vlastníků nechrání dostatečně jejich práva, není ani dořešen vztah ke třetím osobám. V zájmu zkvalitnění stávající právní úpravy proto vláda předložila návrh novely zákona o vlastnictví bytů.
Novela především přináší posílení postavení společenských vlastníků, které by mělo ze zákona získat právní subjektivitu. Tím bychom se konečně přiblížili k zahraničním úpravám, v nichž má tzv. kondominium vlastní subjektivitu zcela samozřejmě. Dalším důležitým bodem novely je vypořádání vztahu k pozemkům zastavěným družstevními domy v případech, kdy pozemek nepatří vlastníku stavby. Nerespektováním zásady, že stavba je součástí pozemku, došlo za předlistopadového režimu k situacím, že bytové domy byly na cizích pozemcích bez souhlasu jejich vlastníků a dodnes zůstaly vztahy v několika tisících případů nedořešeny.
Navrhujeme proto, aby státní pozemky zastavěné družstevními domy, k nimž mají družstva právo trvalého bezplatného užívání, přešly ze zákona do vlastnictví družstev. Nestátní pozemky zastavěné družstevními domy navrhujeme ze zákona zatížit věcným břemenem ve prospěch vlastníka stavby za úhradu. Přijme-li parlament tuto část vládního návrhu, budou odstraněny dosud velmi vážné překážky v investování do bytového fondu, v majetkových dispozicích a v neposlední řadě i v převodech bytů do vlastnictví členů družstev.
Novela dále zjednodušuje prohlášení vlastníků, kterým se vkládají vlastnické jednotky do katastru nemovitostí. Navrhuje se vyloučit možnost práva na vydání bytu do vlastnictví člena družstva. Tím se odstraní pochybnosti, které koncem minulého roku vedly k různým spekulacím a nervozitě členů bytových družstev. Do novely jsou také zařazena ustanovení o převodu rodinných domků postavených družstevním způsobem do vlastnictví členů za podobných podmínek, jaké platí pro převod družstevních bytů.
Věřím, že parlament přijme návrh novely zákona o vlastnictví bytů a že novela přispěje k výraznému z lepšení funkce systému vlastnických bytů. Děkuji za pozornost.
Předseda PSP Václav Klaus: Děkuji panu ministrovi. Prosím zpravodajku pro prvé čtení poslankyni Zdeňku Horníkovou.
Poslankyně Zdeňka Horníková: Vážený pane předsedající, členové vlády, dámy a pánové, novela zákona 72/1994 nám byla doručena jako sněmovní tisk 268. Předložená novela zákona 72 je nesmírně významnou právní normou řešící vlastnická a spoluvlastnická práva k nemovitostem. Je to druhý nejvýznamnější zákon po občanském zákoníku a dá se říci, že se jedná o jakousi podmnožinu občanského zákoníku.
Záměrem předkládané novely je odstranit některé nedostatky dosavadního zákona. Návrhy se týkají zejména těchto oblastí: způsobu právního rozdělení domů na jednotlivé nemovitosti, byty a nebytové prostory, tzv. jednotky. Zabývá se vztahy mezi vlastníky bytů a nebytových prostorů, úpravou spoluvlastnických vztahů ke společným částem domů, formou správy a údržby společných prostor části domu včetně odpovědnosti za její výkon a řešením vztahu k zastavěným pozemkům.
Návrh upravuje základní práva občanů i právnických osob, právo vlastnické. Tato zákonná úprava se týká široké veřejnosti. Lze konstatovat, že se jedná o zhruba 25 tisíc domů a celkem 300 tisíc bytových jednotek. Proto je třeba této úpravě věnovat značnou pozornost a schválit normu, která bude situaci v oblasti bydlení stabilizovat. Výklad znění zákona musí být jednoznačný. V žádném případě nesmí zvýhodňovat ani znevýhodňovat žádnou skupinu obyvatel.
Zřejmě nejproblémovější místo v zákoně je bezesporu vytvoření nové právnické osoby, společenství vlastníků, určitá obdoba kondominia. Tato právnická osoba však vzniká ze zákona, a to tehdy, je-li v domě nejméně pět jednotek, z nichž alespoň tři jsou ve vlastnictví tří různých vlastníků. Tato právnická osoba vzniká i zpětně, a to dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, a první shromáždění se koná do tří měsíců ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona. Touto právní úpravou vznikne přibližně 25 tisíc nových právnických osob, které budou registrovány u okresních úřadů, nikoli v obchodním rejstříku.
Tady jen drobná poznámka: bude zde určitý zásah do státního rozpočtu, bude řádově v desítkách milionů a měl by být řešen z rozpočtů okresních úřadů.
Cílem vytvoření této nové právnické osoby je vystupování navenek, tedy vytvoření právní subjektivity společenství vlastníků a možnosti získání pro předmětný dům např. úvěru nebo státem poskytované podpory. Není však úplně jasné, zda vznik právnické osoby umožňuje již dosavadní paragraf zákona, kterým se zabýváme, tj. § 10, s odkazem na občanský zákoník.
Druhým a podstatným důvodem vzniku nové právnické osoby je kvalitní správa domu, tedy vše, co je spojeno se správou, provozem a opravami společných částí domu. Společenství má v tomto zákoně definován svůj vznik, zánik, členství, orgány, způsob jednání, statutární otázky. Do jaké míry ovšem je definice jednoznačná, netroufám si v tuto chvíli říci.
Společenství má stanovy, a to buď stanovy vlastní, nebo stanovy schválené vládou. Nedostatek při vytvoření povinné právnické osoby z vlastníků jednotek v domě u družstevní bytové výstavby vidím v tom, že tato povinná osoba zřizována naopak být nemusí, viz přechodná ustanovení II/2. Cítím zde určitou nerovnost v povinnostech vlastníků stát se členem právnické osoby, a pro vznik právnické osoby jsou zde stanoveny podmínky daleko volněji, daleko benevolentněji.
Otázkou tedy zůstává, do jaké míry, a tedy jak precizně je připraven návrh novely a do jaké míry se jedná o administrativní až byrokraticky náročný vznik právnické osoby - notářský zápis, vzorové stanovy, zápis do rejstříku.
Naprosto základní otázkou však pro mne zůstává zákonem stanovené povinné členství v právnické osobě, kdy se vlastně jedná o realizaci vlastnického či spoluvlastnického práva. Jsme na hranici, nebo spíše za hranicí únosnosti řešení tohoto problému?
Pan ministr se zde zmínil, že zákon také řeší problematiku pozemků. Ano, řeší, ale návrh novely zákona č. 72/1994 neřeší uspokojivě práva k pozemkům. Je to § 21 odst. 5 až 11.
Materiál prošel připomínkovým řízením, ale v květnu 1998. Připomínkové řízení skončilo nepojednanými rozpory s Ministerstvem financí, naopak rozpory se prohloubily. Nejsem si tedy jista, zda předložený návrh není v rozporu s kompetenčním zákonem. Práva ke státním pozemkům přísluší totiž Ministerstvu financí k řešení. Obávám se, že předložený návrh obsahuje nerovnosti mezi některými bytovými družstvy a ostatními bytovými družstvy, ale i mezi ostatními občany obecně, vlastníky bytů a nebytových prostorů. Návrh hovoří o bezplatném převodu pozemků do vlastnictví vlastníků bytových jednotek, ale tento převod se týká bohužel pouze vybrané skupiny občanů. Je to zhruba 10 % občanů, kteří by nabyli bezúplatně převedené státní pozemky. Ostatní vlastníci musejí za pozemek zaplatit, případně zaplatit za zřízení věcného břemene nebo platit nájem.
***