Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1996 – 1998

Výpočet výše státní podpory vyplácené v r. 1995: počet klientů k 31. 12. 1994 x předpokládaná výše státní podpory vyplácená v r. 1995

1. Přírůstek účastníků vyjadřuje předpoklad nových účastníků minus ukončené smlouvy

2. Průměrný státní příspěvek na 1 smlouvu vychází z předpokladu naspořené částky k 31. 12. předchozího roku.

28. 1. 1997 Referent Mgr. Horáková

Stavební spoření v České republice

Na bytové potřeby může účastník použít celou cílovou částku: 240 000 Kč.

Každá koruna státní podpory podpoří 10,70 Kč investovaných na bytové účely

Porovnání produktů zaměřených na podporu bytové výstavby

1. Úvod

Pro studii byla vybrána výchozí modelová situace domácnosti s hrubým měsíčním příjmem 16 600 Kč. Tento příjem odpovídá dvojnásobku současné průměrné měsíční mzdy (8 300 Kč). Objem prostředků potřebných pro řešení bytové situace byl zvolen 800 000 Kč. Tyto vstupní parametry mají silné regionální výkyvy, nicméně lze předpokládat, že se bude zachovávat poměr mezi cenou bytu a průměrnou měsíční mzdou v regionu. Pro extrapolaci průměrné měsíční mzdy byl předpokládán její konstantní desetiprocentní meziroční růst. V současné době činí roční růst mezd přibližně 17%, takže použitý odhad je možno považovat i z dlouhodobého hlediska za spolehlivý (tj. skutečný vývoj bude pro občana zřejmě příznivější).

Jako jeden z klíčových ukazatelů je posuzována dostupnost finančních zdrojů, která je dána výší měsíčních nákladů spojených s dosažením těchto zdrojů.

Efektivita vynakládaných prostředků je dána celkovými náklady na financování, a to jednak z pohledu občana, jednak z pohledu státu. U všech příkladů jsou vypočteny jak celkové náklady (prostý součet jednotlivých položek), tak i jejich současná hodnota (jednotlivé položky jsou diskontovány s úrokovou sazbou 10%).

2. Modelové postupy

Pro financování bytových potřeb byly uvažovány tři základní způsoby.

2. 1. Hypotéční úvěr

Předpokládáno je využití hypotéčního úvěru se státní podporou. Byla zvolena úroková sazba 8% p. a. (úroková sazba po snížení o státní podporu) a doba splatnosti 20 let. Při úvěru 800 000 Kč činí měsíční anuita 6 692 Kč.

2. 2. Stavební spoření

V rozboru je počítáno s tím, že dva členové domácnosti uzavřou smlouvu o stavebním spoření, každý s cílovou částkou 400 000 Kč (důvodem je lepší využití státní podpory). Při měsíční úložce 2 544 Kč budou cílové částky přiděleny za 6 let. Úvěry poskytnuté s úrokovou sazbou 6% p. a. jsou spláceny 9 let a 7 měsíců měsíčními splátkami po 2 000 Kč.

V této variantě jsou tedy prostředky k dispozici po 6 letech od uzavření smlouvy o stavebním spoření.

2. 3. Kombinace stavebního spoření s hypotéčním úvěrem

Podobně jako v předchozím případě jsou uzavřeny dvě smlouvy o stavebním spoření, ovšem na nižší cílové částky (240 000 Kč). Přidělení nastane po 5 letech a 10 měsících. V tomto termínu poskytne stavební spořitelna 480 000 Kč (z toho přibližně polovinu formou úvěru). Zároveň občan čerpá hypotéční úvěr ve výši 320 000 Kč, takže celkový objem prostředků použitelných pro financování činí opět 800 000 Kč. Měsíční splátky úvěru poskytnutého stavební spořitelnou jsou nyní 1 200 Kč, doba splácení 9 let a 1 měsíc.

3. Porovnání

3. 1. Dostupnost finančních prostředků

Dostupnost je dána podílem, který je z příjmů domácnosti odčerpán splátkami úvěru či spořením. Vzhledem k očekávanému vývoji mezd je zřejmé, že nejvyšší zatížení ponese domácnost na samotném počátku. Z tohoto pohledu se jako nejlepší jeví kombinace stavebního spoření s hypotéčním úvěrem. Výdaje na spoření a splátky úvěrů totiž nepřekročí 18% hrubého příjmu domácnosti. Na opačné straně hodnocení stojí hypotéční úvěr, na který je v počátku vydáváno 40% hrubých příjmů.

3. 2. Náklady občana

Stavební spoření je optimální z hlediska celkových nákladů na financování. Zatímco při využití hypotéčního úvěru zaplatí občan přibližně dvojnásobek zapůjčené částky, u stavebního spoření je to jen 1,03 násobek. U kombinace stavebního spoření s hypotéčním úvěrem je hodnota tohoto koeficientu přibližně 1,4. V těchto výpočtech nebyla zohledněna skutečnost, že pouze v případě financování pomocí hypotéčního úvěru získá občan byt bez prodlení. Zohlednění této skutečnosti by vyžadovalo provést odhad cenového vývoje nemovitostí v příštích šesti letech. Obecně však lze říci, že k vyrovnání rozdílu nákladů mezi financováním hypotéčním úvěrem a stavebním spořením by došlo teprve v případě nárůstu cen nemovitostí o téměř 60%.

3. 3. Náklady státu

V těchto nákladech je započítána pouze podpora přímá, nikoli daňové úlevy. Státní podpora potřebná pro jednotlivé způsoby financování je nejvyšší u hypotéčních úvěrů, kdy během 20 let činí příspěvky státu celkem 376 tis. Kč (kalkulováno bylo se státní podporou, snižující úrokovou sazbu hypotéčního úvěru o tři procentní body). Nejmenší náklady vykazuje opět stavební spoření, kde činí pouze 54 tisíc Kč.

3. 4. Rychlost

Pro okamžité získání prostředků je možno využít pouze hypotéční úvěr. Stavební spoření (a tedy i jeho kombinace) předpokládá určité plánování předem, a ze zásadních důvodů není vhodné pro okamžité řešení finančních potřeb.

3. 5. Stabilita podmínek

Jako nejstabilnější je možno hodnotit stavební spoření, u kterého jsou úrokové sazby stanovovány jako pevné, a to již v okamžiku uzavření smlouvy o stavebním spoření (v použitém modelovém příkladu tedy šest let před poskytnutím vlastního úvěru). Úrokové sazby hypotéčních úvěrů jsou závislé na úrokových sazbách hypotéčních zástavních listů, a nejsou tedy zcela odděleny od mezibankovního trhu jako stavební spoření. Navíc zde existuje nejistota týkající se výše státní podpory.

3. 6. Zajištění úvěrů

Lze očekávat, že ve většině případů bude úvěr zajištěn pořizovanou nemovitostí. U hypotéčních úvěrů se státní podporou je tento způsob zajištění povinný, u stavebního spoření je způsob zajištění úvěru ponechán na rozhodnutí stavební spořitelny.

Výše hypotéčního úvěru nesmí přesáhnout 70% z "běžné ceny" zajišťující nemovitosti. Tento limit sice není u stavebních spořitelen stanoven, avšak s ohledem na možná rizika budou podobná omezení stanovena interními směrnicemi stavebních spořitelen. Výhodou stavebního spoření je však skutečnost, že účastník stavebního spoření má v okamžiku poskytnutí úvěru již určitou částku naspořenou, takže pro něj nebude problémem uhradit určitou část ceny pořizované nemovitosti v hotovosti (tj. bez použití úvěru).

To je případ i uvedeného modelového příkladu kombinace stavebního spoření s hypotéčním úvěrem, kdy částka naspořená u stavební spořitelny činí 30% z pořizované nemovitosti, a součet úvěrů od stavební spořitelny a hypotéční banky tvoří zbylých 70%.

4. Shrnutí

Z provedených výpočtů plynou následující závěry:

- Hypotéční úvěry jsou jediným řešením pro rychlé získání prostředků.

- Stavební spoření je ekonomicky nejvýhodnější pro občana, ale i pro stát.

- Kombinace stavebního spoření s hypotéčním úvěrem je nejdostupnější.

Měsíční zatížení občana

(výdaje na pořízení bytu jako podíl z hrubého příjmu dvou osob)

Výdaje státu

Výdaje občana