Národní shromáždění československé 1918 – 1920

Příčiny, které počátkem čtvrtého roku války vyvolaly první zákonná ustanovení, zvaná ne zcela přiléhavě ochranou nájemníků, nejen že přetrvaly válku, ale v míru teprve ukázaly se tak závažnými, že o nutnosti ochrany nájemníků sotva kdo pochybuje.

První nařízení bývalé vlády rakouské z 20. ledna 1917, č. 34 ř. z. bylo nařízením rámcovým, kteréž mělo míti účinnost jen v obcích s mimořádně vysokým nájemným. V historických zemích českých bylo vyhlášeno jen pro několik málo obcí; Prahy mezi nimi nebylo. Účelem jeho bylo chrániti nájemníky malých a prostředních bytů před zvýšením nájemného, a pokud toho bylo k dosažení tohoto účelu třeba, před bezdůvodovou výpovědí, berouc zvláštní zřetel k osobám konajícím vojenské úkoly. Brzy se však ukázalo, že ochrany před zvýšením nájemného jest potřebí ve všech obcích a pro všechny, i pro velké byty.

Druhé nařízení o ochraně nájemníků ze dne 20. ledna 1918 čl. 21 ř. z. platí již pro všechny obce vůbec a pro všechny byty, přinášejíc ochranu, ač jen skrovnou, také podnájemníkům. Důvody k výpovědi zůstávají celkem nezměněny. Platnost tohoto nařízení byla hned původně stanovena jen do 31. prosince 1918.

Také na Slovensku nebyla ochrana nájemníků neznámou institucí. V Uhrách již v roce 1916 a po té začátkem listopadu 1917 bylo vydáno nařízení, kterým také obmezovalo se zvýšení nájemného a právo výpovědi z bytů.

Nařízení vlády československé ze dne 17. listopadu 1918, č. 83 sb. z. a n., platné i pro Slovensko, jest v řadě právní kontinuity třetím a v našem státě prvním nařízením, které opírajíc se o zkušenosti nařízení z roku 1918 přináší zvýšenou ochranu nájemníkům i podnájemníkům, zasahujíc hluboce již do úpravy nájemního práva vůbec. Praxe ukázala, že dřívější nařízení neskytá dostatečné ochrany zvláště podnájemníkům proti zvyšování podnájemného a jmenovitě také proti výpovědi. Charakteristickou známkou tohoto nařízení jest snaha jeho, učiniti přítrž nezřízenému obchodu s byty, který vedl v praxi k nejrůznějšímu obcházení předpisů ochrany nájemníků. Důvody k výpovědi, pořád ještě jen demonstrativně uváděné, byly rozmnoženy o další dva dané patrně ve prospěch pronajimatelů, potřebují-li bytu buď pro sebe, či své příbuzné, nebo pro své dělníky. Ochrana nájemníků byla rozšířena také na smlouvy nájemní uzavřené na určitou dobu, které až dosud ochrany té nepožívaly. Účinnost tohoto nařízení byla předem obmezena na dobu do konce roku 1919.

Dne 9. února 1919 pod čís. 62 sb. z. a n., bylo vydáno nové nařízení vlády československé, kterým upraveno a zjednodušeno řízení o výpovědi. Na příště bylo možno dáti výpověď jen, svolí-li k ní napřed okresní soud. Také platnost tohoto nařízení byla obmezena jen na dobu do 31. prosince 1919.

Obě jmenovaná nařízení ze dne 17. prosince 1918, č. 83 sb. z. a n. a ze dne 9. února 1919, č. 62 sb. z. a n., byla vyhlášena na Slovensku nařízením ze dne 30. dubna 1919, č. 77/19 (3576/19 pres.).

Nařízením ze dne 17. prosince 1919, č. 671 sb. z. a n., byla platnost obou právě jmenovaných nařízení prodloužena do konce března 1920.

Vláda rozhodla se neupravovati nájemní poměr na příště nařízením, nýbrž zákonem. Přiměly ji k tomu nejen ústavní ohledy, ale také úvaha, že jde tu o předpisy, zasahující hluboko do práv a zájmů téměř všech občanů, pozměňující do konce i platné zákony.

Předem budiž vytknuto, že jako dřívější nařízení tak tento zákon ne zcela přiléhavě má název ochrany nájemníků, skýtaje nemalou ochranu také pronajimatelům. Obmezuje-li zákon právo pronajimatele k výpovědi, přiznává mu je, kdykoli jest výpověď odůvodněna chováním nájemníkovým, odporujícím smlouvě nájemní; zamezuje-li bezdůvodné obohacení jeho z libovolného zvyšování nájemného, dbá pečlivě toho, aby pronajimatel neutrpěl škody tím, že mu dovoluje přesunouti na nájemníky všechny náklady s domem spojené. Po této stránce nemohou pronajimatelé zákonu vytýkati, že nevyhovuje jejich slušným a oprávněným požadavkům. Uvésti dlužno tu zvláště ustanovení § 8, odstavce 2. a § 25 o přípustnosti zvýšení nájemného, i ustanovení § 1, odst. 2, č. 3, kterým majitel domu jest chráněn ve volné disposici svým majetkem před zneužíváním § 1098 občanského zákona.

Na ochranu nájemníků svaluje často stavební průmysl vinu, že nemůže se rozvinouti soukromý stavební ruch, tolik potřebný k vybudování dostatečného počtu nových obydlí. Sotva právem. Příčin, proč soukromý stavební ruch se nerozvíjí, jest jistě více a tkví hlavně v nejistotě budoucího vývoje hospodářských poměrů a v přílišném zdražení stavebního nákladu. Kdyby nebylo ochrany nájemníků, tu by za nynějších poměrů nikdo, kdo potřebuje místnosti rychle a na vyhlédnutém místě, nestavěl, nýbrž prostě hleděl koupí získati vyhlédnutý dům a výpovědí starých nájemníků opatřiti si potřebné místnosti. Ostatně se ochrana nájemníků na nové stavby podle výslovného předpisu zákona vůbec nevztahuje. Zákon i positivními předpisy § 1, odst. 2, č. 4 a § 2, předposlední odstavec, má na mysli podporu soukromého stavebního ruchu. Také tyto předpisy jsou dány výlučně jen ku prospěchu pronajimatele.

Hlavním obsahem zákona o ochraně nájemníků zůstává i nadále ochrana nájemníků před bezdůvodnou výpovědí a před neodůvodněným zvyšováním nájemného.

Praxe vztahovala dosud ochranu nájemníků přes znění nařízení z 9. února 1919, č. 62 sb. z. a n., kteréž by bylo připouštělo užíti předpisu jeho na jakýkoli předmět nájemní smlouvy, jen na byty a obchodní místnosti. Zákon rozšiřuje v § 31 ochranu nájemníků také na jakékoli jiné místnosti, jmenovitě tedy také na místnosti úřední, spolkové, ateliery a pod., dosud ochrany nájemníků nepožívající. Znova způsobem vylučujícím každou pochybnost prohlašuje zákon v § 32, že se nevztahuje na domy nové a na výkon živnostenského oprávnění ku přechovávání cizinců. Z umístění obou těchto §§ 31 a 32 patrno, že rozšiřují, neb vylučují ustanovení o ochraně nájemníků jak co do výpovědi, tak co do nájemného. Naproti tomu z umístění také nového ustanovení § 6 plyne, že na pachtovní smlouvy o provozování živnostenské koncese v najatých místnostech vztahují se předpisy ochrany nájemníků jen co do výpovědi, nikoliv pokud se týkají nájemného.

Změnou poměrů pozbyla významu a nebyla již do zákonu pojata všechna ustanovení dosavadního nařízení ze dne 17. prosince 1918, č. 83 sb. z. a n., která zakládala zvláštní výhody osobám vojenským, zajatcům nebo rukojmím a osobám požívajícím vyživovacích příspěvků, nebo podobných platů z prostředků státních.

Ustanovení o zvyšování nájemného doznala za to značnějších změn. Zákon nečiní již rozdílu mezi malými a většími byty jako dosavadní nařízení, podle kterého bylo zvyšování nájemného u menších bytů dovoleno jen z důvodů taxativně vypočtených, kdežto u větších bytů bylo přípustno podle okolností případu.

Vláda nemohla neuznati, že volání majitelů domů, aby směli zvyšovati nájemné tak, aby stačilo nejen k úhradě zvýšených nákladů na pravidelné udržování domu, nýbrž jmenovitě také na úhradu oprav a obnov celého domu, jest do valné míry odůvodněno. Státní správa i nájemníci musí míti také zájem na tom, aby domovní majetek tak vydatný zdroj státních příjmů, byl stále udržován v dobrém stavu. Toho nelze se nadíti, ani nemožno právem očekávati, nebudou-li majitelé domu s to, aby náklady s domem spojené v přípustné míře přesunuli na nájemníky.

Zákon chtěje docíliti pokud možno stejnoměrnosti ve výši nájemného, vychází z nájemného, které bylo platiti 1. srpna 1914, kdy poměry byly ještě normální, a dovoluje, aby se toto nájemné mohlo zvýšiti o 20% beze zvláštního povolení. Naproti tomu jest zvýšení nájemného přes tuto míru vázáno na úřední povolení a možno jen z důvodů v § 8, odst. 2 taxativně uvedených.

Ustanovení dosavadního nařízení o úrokové míře knihovních pohledávek na obytných domech bylo přejato do zákona bez podstatné změny.

Také ustanovení o nájemních úřadech zůstala celkem beze změny.

Nová jsou ustanovení §§ 27 a 28 o tom, jaký obsah mají míti veřejná oznámení o bytech. Ustanovení těchto paragrafů podobně jako nové ustanovení § 12 sledují účel, aby učinily přítrž nezřízenému obchodování s byty.

O původní osnově tohoto zákona byla provedena písemní anketa, které se zúčastnili také organisace majitelů domů a spotřebitelů bytů. K návrhům a námětům v této anketě podaným bylo při konečné úpravě osnovy přihlíženo.

Účinnost tohoto zákona bylo nutno obmeziti do konce roku 1921, poněvadž není známo, jak se nadále budou vyvíjeti poměry na stavebním a tím také na bytovém trhu.

Navrhuji, aby po formální stránce tato osnova byla přikázána sociálně-politickému výboru s příkazem, aby o ní podal zprávu do 3 dnů.