Národní shromáždění československé 1918 – 1920

Národní shromáždění republiky Československé usneslo se na tomto zákoně:

Pronajimatelé bytů mohou vypověděti smlouvu nájemní nebo podnájemní, jen svolí-li k tomu okresní soud, v jehož obvodě jest byt. Svolení k výpovědi dá soud pouze z důležitých důvodů.

Za důležitý důvod buď pokládáno zvláště:

1. nezaplatil-li nájemník smluveného nebo v přípustné míře zvýšeného (§§ 8, 9 a 15) nájemného, byv po uplynutí obvyklé nebo ku placení nájemného ujednané lhůty upomenut; do konce lhůty, kterou mu pronajimatel alespoň na 24 hodin od upomínky povolil;

2. porušují-li nájemník, členové jeho domácnosti neb osoby, které nájemník přijal do bytu nebo do svých služeb, opětovně hrubě pořádek v domě nebo způsobují-li svým chováním v domě oprávněné pohoršení, a nezjednal-li nájemník byv k tomu vyzván, možné nápravy;

3. dal-li nájemník celý byt do podnájmu proti smluvnímu zákazu nebo bez svolení vlastníka domu;

4. prokáže-li pronajimatel úřední povolení k užitečnější stavbě a opatří-li nájemníkovi náhradní byt, který soud uzná za přiměřený. Nepočne-li pronajimatel se stavbou do tří měsíců po odevzdání bytu a nepokračuje-li v ní nepřetržitě, jest povinen nahraditi nájemníkovi způsobenou škodu, a žádá-li o to nájemník, pronajmouti mu znovu byt;

5. potřebuje-li pronajimatel bytu nutně sám pro sebe a utrpěl-li by značnější újmu, zůstala-li by nájemní smlouva v platnosti, nežli nájemník, byla-li by zrušena. Při tom se však nehledí k újmě, kterou si pronajimatel sám způsobil svým jednáním neb opomenutím;

6. potřebuje-li majetník podniku továrního, živnostenského nebo zemědělského bytů, které jsou přístupny toliko prostorami náležejícími k jeho podniku, k tomu, aby v nich ubytoval dělníky nebo jiné zřízence svého závodu.

K výpovědi z bytů v obcích zmocněných k zabírání bytů nebo sloučených k tomu účelu v bytový obvod může býti dáno svolení jen z důvodů, uvedených v odstavci 2, pod čís. 1 až 4 a 6 a v § 3, odst. 2.

Smlouvy nájemní a podnájemní, uzavřené na určitou dobu před početím účinnosti tohoto zákona, zanikají projitím času, jestliže před uplynutím nájemní doby, a to ve výpovědní lhůtě zvláštními předpisy stanovené nebo v místě obvyklé buď nájemník prohlásí, že v nájmu nechce pokračovati, anebo pronajimatel dá se svolením soudu podle § 1 výpověď. Jinak obnovuje se smlouva nájemní a podnájemní na neurčitou dobu s výpovědní lhůtou zvláštními předpisy stanovenou nebo v místě obvyklou.

Ustanovení předchozího odstavce nelze užíti na smlouvy nájemní a podnájemní uzavřené na určitou dobu o místnostech, na které se nevztahovala nařízení o ochranně nájemců, uvedená v § 33, prokáže-li pronajimatel, že je znovu jinak pronajal již před vyhlášením tohoto zákona.

Smlouvy nájemní a podnájemní uzavřené na určitou dobu po počátku účinnosti tohoto zákona pokládají se po dobu platnosti tohoto zákona za uzavřeny na neurčitou dobu s výpovědní lhůtou zvláštními předpisy stanovenou nebo v místě obvyklou. Na výpověď pronajimatelovu jest užíti ustanovení § 1 s tím obmezením, že před uplynutím smluvené doby nájemní může pronajimatel vypověděti smlouvu takovou jen z důvodů uvedených v § 1, odst. 2, čís. 3 a 4 v § 3, odst. 2.

Ustanovení předchozího odstavce nevztahují se na smlouvy nájemní a podnájemní uzavřené na určitou dobu kratší 3 měsíců, leč by nájemník užíval bytu se svolením pronajímatelovým déle 3 měsíců.

Po dobu účinnosti tohoto zákona může pronajimatel žádati zrušení nájemní smlouvy bez výpovědi podle § 1 118 všeob. obč. zák., jen zneužívá-li nájemník bytu ke značné škodě pronajímatelově, nebo musí-li se pronajaté stavení z nařízení stavebního úřadu znovu stavěti.

Z těchto důvodů může býti také dáno svolení k výpovědi podle § 1.

Chce-li pronajimatel dáti výpověď, učiní to písemně nebo protokolárním návrhem u okresního soudu, v jehož obvodě jest byt. V návrhu buď uveden mimo byt a dobu, na kterou se dává výpověď, důvod zamýšlené výpovědi a nabídnuto jeho osvědčení. K jiným důvodům nemůže býti v řízení přihlíženo.

Soud vyslechna při nařízeném roku nájemníka provede v nesporném řízení potřebná šetření a vysloví usnesením, zdali připouští výpověď; současně rozhodne o útratách. V usnesení, jímž soud připouští výpověď, udá zároveň určitě čas, kdy nájem nebo podnájem se skončí a nařídí nájemníkovi s pohrůžkou exekuce, aby odevzdal byt v určeném čase. Uplynula-li již v době, kdy soud povoluje výpověď, smluvená nebo zvláštními předpisy stanovená nebo v místě obvyklá lhůta výpovědní, určí soud čas, kdy nájem nebo podnájem se skončí, při nájmu na neurčitou dobu tak, jako by výpověď byla dána v nejbližší výpovědní lhůtě, ač nebyla-li navrhována výpověď pro lhůtu ještě pozdější, a při nájmu na určitou dobu tak, aby nájemník měl k vyklizení přiměřenou lhůtu.

Svolení k výpovědi z důvodů § 1, odst. 2, čís. 1, může soud odepříti, zaplatí-li nájemník nejpozději před skončením jednání dlužné nájemné.

Usnesení jest účinné doručením.

Řízení provede soudce, jenž jest jinak povolán rozhodovati v nájemních sporech.

Do usnesení lze podati stížnost do 8 dnů od jeho doručení ke sborovému soudu I. stolice. Jiný opravný prostředek jest vyloučen. Usnesení nabyvší právní moci nahrazuje platnou výpověď.

Byla-li výpověď připuštěna z důvodů § 1, odst. 2, čís. 1 až 3, nebo z důvodu zneužívání bytu podle § 3, odst. 2, nebo nebyla-li připuštěna proto, že nájemník před skončením jednání zaplatil nájemné, jest nájemník povinen nahraditi útraty výpovědi a soudního řízení včetně útrat právního zastoupení pronajimateli, jinak jest pronajimatel povinen nahraditi tyto útraty nájemníkovi.

Předchozí ustanovení vztahují se také na pachtovní smlouvy o provozování živnostenské koncese v najatých místnostech.

Účinnost předchozích ustanovení nemůže býti vyloučena neb obmezena smlouvou stran.

Nájemné i s vedlejšími poplatky z bytů smí se zvýšiti nad 20% nájemného, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu, jen se svolením úřadu, to jest nájemního úřadu a kde ho není, okresního soudu, v jehož obvodě jest byt.

Úřad může svoliti k takovému zvýšení, jen pokud jest odůvodněno:

1. zvýšením veřejných dávek z domu zapravovaných nebo zavedením nových veřejných dávek;

2. přípustným zvýšením úrokové míry a vedlejších poplatků nebo jinými platy z knihovních pohledávek § 25, které vázly na domě 1. srpna 1914, nastalo-li zvýšení pod čís. 1 a 2 uvedené po 1. srpnu 1914 nebo po pozdějším prvém pronájmu;

3. nákladem učiněným na občasné nebo mimořádně nutné opravy a obnovy celého domu provedené po vyhlášení tohoto zákona.

Z důvodu uvedeného v odstavci 2, pod čís. 1, může pronajimatel zvýšiti nájemné i bez svolení úřadu, vyhlásí-li obec vyžádajíc si souhlas úřadu, do jaké míry a od které doby je odůvodněno zvýšení nájemného v obci.

Z důvodu uvedeného v odstavci 2, pod čís. 3, jest zvýšení odůvodněno jen, prokáže-li pronajimatel, že 20% zvýšení nestačí, aby se náklad v přiměřené lhůtě umořil, a jen na dobu potřebnou k umoření nákladu.

Zvýšení z důvodů uvedených v odst. 2, pod čís. 1 a 2, nesmí pro jednotlivý byt činiti více, než na něj připadá z úhrnné částky zvýšení podle poměru nájemného z jednotlivého bytu k součtu nájemného ze všech bytů a nájemních hodnot nepronajatých součástí domu, položených za základ daňovému předpisu.

Zvýšení nájemného nad 20% nájemného v prvním odstavci uvedeného nelze odůvodňovati tím, že se zvýšily pravidelné roční výlohy na udržování a správu domu, ani tím, že pominulo dočasné osvobození od daně nebo dočasná úleva daňová.

Za náklady spojené se zdražením ústředního topení a za náklady, jež byly učiněny k žádosti nájemníkově, lze smluviti přiměřené zvýšení nájemného, leda že byly nutny, aby byt byl udržen v užívatelném stavu.

Podnájemné s vedlejšími poplatky nesmí bez svolení úřadu býti větší než nájemné s vedlejšími poplatky, které platí nájemník, a byla-li dána jen část bytu do podnájmu, než poměrná část nájemného s vedlejšími poplatky, vypadající na část danou do podnájmu.

Ke zvýšení podnájemného nad procento, o které bylo přípustně zvýšeno nájemné nájemníkovi, jest potřebí svolení úřadu.

Za užívání zařízení bytu daného do podnájmu smí býti smluvena pouze přiměřená úplata; tato úplata smí se zvýšiti jen se svolením úřadu, potud, pokud jest zvýšení ospravedlněno okolnostmi daného případu.

Z bytů v domech, pro něž bylo uděleno úřední stavební povolení před 27. lednem 1917, na Slovensku před 12. listopadem 1916, smí se při prvém pronájmu smluviti jen přiměřené nájemné.

Pronajimatel pronajímaje byt, jest povinen udati nájemníkovi, jaké nájemné bylo z bytu smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu. Žádá-li nájemné o více než 20% vyšší nebo podnájemné vyšší, než jak je připouští § 9, odst. 1 a 2, musí prokázati svolení úřadu, že požadované zvýšení jest přípustné.

Pronájem bytů s podmínkou, že nájemník koupí zařízení bytu, jest zapovězen.

Nájemné nebo podnájemné i s vedlejšími poplatky a jiné úplaty smějí býti smluveny a placeny jen v penězích měny ustanovené zákonem ze dne 10. dubna 1919, čís. 187 sb. z. a n. Smlouvy tomu odporující jsou zapovězeny.

Zvýšení nájemného nebo podnájemného s vedlejšími poplatky nebo jiné úplaty bez svolení úřadu, pokud svolení toho jest podle tohoto zákona potřebí, jest neplatné.

Zapovězena jsou veškera právní jednání, kterými dosavadní nájemník dává sobě nebo někomu jinému něco poskytovati nebo slibovati za postoupení bytu nebo v souvislosti s tím, nebo kterými pronajimatel dává poskytovati nebo slibovati mimo nájemné sobě nebo někomu jinému něco za to, že pronajímá byt nebo kterými si někdo dává poskytovati nebo slibovati nepřiměřenou odměnu za sprostředkování nájmu.

Co bylo plněno proti předchozím ustanovením, může býti požadováno zpět se zákonnými úroky. Tohoto nároku na vrácení nelze se předem zříci. Nárok na vrácení promlčuje se do 6 měsíců od zrušení nájemní smlouvy.

O tom, je-li přípustno zvýšení nájemného nebo podnájemného podle §§ 8 a 9 tohoto zákona, rozhoduje úřad k písemnému nebo protokolárnímu návrhu pronajimatelovu, v němž budiž uvedeno dosavadní nájemné a odůvodněno podrobným výpočtem požadované zvýšení.

Pronajimatel musí předložiti průkaz o nájemném, které bylo smluveno 1. srpna 1914 nebo při pozdějším prvním pronájmu.

Úřad rozhoduje v nesporném řízení, vyslechna, je-li toho třeba, znalce a přihlížeje k okolnostem, které v daném případě podle § 8, odst. 2, čís. 1 až 3, odůvodňují zvýšení nad 20%.

Je-li odůvodněno zvýšení z důvodu uvedeného v § 8, odst. 2, pod čís. 3, může úřad přihlížeti také k majetkovým a výdělkovým poměrům pronajimatelovým a nájemníkovým, jakož i k jiným okolnostem případu a zvýšení podle svého uvážení rozvrhnouti zcela nebo z části na nájemníky.

O tom, je-li podnájemné nebo úplata za užívání zařízení podle § 9, a nájemné podle § 10 přiměřené, rozhoduje se k návrhu pronajimatelovu nebo nájemníkovu.

Úřad přezkouší na návrh nájemníkův nebo pronajimatelův úmluvy o zvýšení nájemného nad 20% nájemného uvedeného v § 8, odst. 1, a z veřejného zájmu na návrh obce, společného bytového úřadu nebo lichevního soudu každou úmluvu o výši nájemného nebo podnájemného, nebylo-li ještě úřadem rozhodnuto o přípustnosti zvýšení.

Úřad jest pak oprávněn, vyslechna strany, podle výsledku vyšetření upraviti přiměřeně v mezích tohoto zákona nájemné nebo podnájemné.

Byl-li úřad požádán, aby rozhodl podle §§ 15 nebo 16, obešle strany podotkna, že věc projedná a o ní rozhodne, i když se strany osobně nedostaví. Jednání buď provedeno, pokud možno do 14 dnů po učiněném návrhu.

Obeslané osoby jsou povinny přijíti nebo k jednání vyslati plnomocníka s věcí náležitě obeznalého, jakož i dáti podle pravdy vysvětlení o určitých otázkách úřadem označených.

Úřad provede šetření pro rozhodnutí potřebná.

Rozhodnutí úřadu podle §§ 155 a 16 nelze bráti v odpor opravným prostředkem, lze je však kdykoli k návrhu změniti s účinkem pro nejbližší nájemní období. Návrhy na změnu rozhodnutí, jež se neopírají o nové skutečností, lze bez jednání zamítnouti.

Závisí-li rozhodnutí právního sporu o zaplacení nájemného nebo rozhodnutí o přípustnosti výpovědi zcela nebo částečně na tom, je-li zvýšení nájemného a podnájemného podle §§ 8 a 9 přípustno nebo je-li podnájemné nebo úplata za užívání zařízení podle § 9 nebo nájemné podle § 10 přiměřené čili nic, přeruší soud řízení, nemá-li již rozhodnutí úřadu, a vyžádá si toto rozhodnutí. Jakmile rozhodnutí dojde, zahájí opět řízení z úřední moci.

Předpisů předchozího odstavce jest obdobně užíti, závisí-li rozhodnutí věci zcela nebo z části na tom, zda politická správa uzná přípustnou či nic změnu bytu podle ministerského nařízení ze dne 28. března 1918, čís. 116 ř. z.

Nájemní úřady se zřídí v městech s vlastním statutem, na Slovensku v municipálních městech a v městech se zřízeným magistrátem, a v obcích, jež měly při posledním sčítání lidu nad 20.000 obyvatel. V jiných obcích mohou býti nájemní úřady zřízeny usnesením obecního (městského) zastupitelstva, schválí-li je politická okresní správa, na Slovensku županský úřad. Obecní (městské) zastupitelstvo může zříditi několik nájemních úřadův a stanoví pak obvod jejich působnosti.

Náklady spojené se zřízením a činností nájemních úřadů hradí obec.

Předseda nájemního úřadu a jeho náměstek budou ustanoveni v městech s vlastním statutem starostou, jinde politickou okresní správou, ostatní členové starostou, a to všichni na rok. Na Slovensku ustanovují předsedu nájemního úřadu, jeho náměstka a ostatní členy v municipálních městech a v městech zřízeným magistrátem župan, jinde hlavní slúžny. Jejich úřad jest čestný, přísluší jim však náhrada hotových výloh. Obecní (městské) zastupitelstvo může povoliti členům nájemního úřadu, kteří jsou odkázáni na denní výdělek, přiměřenou náhradu za ztrátu času z obecních prostředků.

Předseda a jeho náměstek buďtež pokud možno způsobilí ke konceptní službě ve státní správě nebo k soudcovskému úřadu; jsou-li v činné službě, budou jmenováni po dohodě s nejbližším jejich představeným. Ostatní členové buďtež povoláni polovinou z vlastníků domů v obci bydlících, a druhou polovinou z nájemníků tam bydlících.

Povolání za člena nájemního úřadu mohou odmítnouti jen ženy, vojenské osoby, veřejní úředníci, osoby starší 60 let, pak drobní živnostníci a osoby, které žijí z denní nebo týdenní mzdy.

O tom, zda odmítnutí jest oprávněno, rozhoduje s konečnou platností, kdo člena ustanovil.

Zdráhá-li se někdo přijati úřad člena nájemního úřadu z důvodu, který nebyl uznán oprávněným, bude mu uložena peněžitá pokuta až do 200 Kč ve prospěch místního chudinského fondu.

Členové nájemního úřadu, kteří nekonají své úřední povinnosti, budou doháněni pořádkovými tresty do 200 Kč, jež uloží ten, kdo člena ustanovil; poruší-li hrubě své povinnosti, buďte zbaveni svého úřadu tím, kdo je ustanovil.

Nájemní úřad rozhoduje po ústním jednání usnesením většiny v tříčlenných senátech, skládajících se z předsedy nájemního úřadu nebo jeho náměstka a vždy z jednoho přísedícího z vlastníků domů a z nájemníků.

Rozhodnutí buď do tří dnů se stručným odůvodněním sepsáno a k žádosti doručeno stranám.

Jednání nájemního úřadu jsou veřejná. K souhlasnému návrhu účastníků buď veřejnost vyloučena. Zakázáno jest veřejně vyhlašovati obsah neveřejného jednání.

Nájemní úřad může také pořádkovými tresty do 200 Kč ve prospěch místního chudinského fondu donutiti strany, svědky a znalce, aby se dostavili k jednání. Pořádkové tresty vymohou k žádosti nájemního úřadu soudy podle ustanovení platných pro vymáhání peněžitých pokut.

Všechny úřady jsou povinny, poskytnouti právní pomoc nájemnímu úřadu.

Souhlas k vyhlášení o přípustnosti zvýšení nájemného v obci podle § 8, odst. 3, nájemní úřad může dáti ve schůzi, k níž byli pozváni všichni jeho členové, a to usnesením učiněným většinou hlasů za přítomnosti aspoň dvou třetin všech členů. Předseda nebo jeho náměstek hlasují jen při rovnosti hlasů.

Je-li v obci několik nájemních úřadů, je potřebí souhlasu všech.

Zvýšiti míru úrokovou a vedlejší pravidelně se opakující poplatky s pohledávek váznoucích na obytných domech alespoň částečně pronajatých, jakož i stanoviti provisi nebo podobný plat za prodloužení knihovního úvěru v míře převyšující v obchodě obvyklou náhradu, jest přípustno jen, pokud jest to odůvodněno všeobecnou změnou poměrů na peněžním trhu.

Pokud smluvená míra úroková nebo vedlejší poplatky a ostatní platy v prvém odstavci naznačené převyšují označené meze, jest úmluva neplatná.

Co bylo nad to placeno, může býti požadováno zpět se zákonnými úroky.

Tohoto nároku na vrácení nelze se předem zříci. Nárok na vrácení promlčuje se do roka ode dne plnění.

O tom, je-li přípustno zvýšiti úrokovou míru a vedlejší pravidelně se opakující poplatky z pohledávek, jež jsou zajištěny na nemovitostech alespoň částečně pronajatých, a je-li přípustno stanoviti provisi nebo podobný plat za prodloužení knihovního úvěru v míře převyšující v obchodě obvyklou náhradu, rozhoduje k věřitelovu nebo dlužníkovu návrhu komise, která se zřídí nařízením.

Komise rozhoduje většinou hlasů. Jsou-li si rovny, rozhodne předseda, jenž jinak nehlasuje.

Rozhodnutí nelze bráti v odpor, lze je však kdykoli změniti; působí pro všechny pohledávky téhož věřitele, které jsou zajištěny na nemovitostech ve správním obvodě zemské politické správy (na území Slovenska), pokud jsou aspoň částečně pronajaty.

Oznamuje-li kdo veřejně byt, který chce pronajati, musí jej v oznámení přesně označiti. Oznámení nesmí obsahovati vyzvání, aby byly podávány nabídky s označením ceny.

Kdo hledá byt veřejným oznámením, nesmí v něm slibovati odměnu tomu, kdo jej nabídne nebo opatří.

Kdo činí údaje, k nimž je podle tohoto zákona povinen, nesprávně nebo neúplně nebo jinak tento zákon obchází, kdo se dopustí jednání, která jsou podle tohoto zákona zapovězena, nebo kdo činí veřejná oznámení odporující ustanovením §§ 27 a 28, buď potrestán politickou okresní správou a ta, kde je státní policejní úřad, tímto úřadem, na Slovensku městským kapitánem nebo hlavním slúžným, peněžitou pokutou do 20.000 Kč ve prospěch místního chudinského fondu nebo vězením do šesti měsíců. Tyto tresty mohou býti také zároveň uloženy.

Protokoly a podání v řízení soudním podle tohoto zákona podléhají obvyklým poplatkům; z usnesení jest zaplatiti poplatek rovnající se polovičnímu rozsudečnému.

Řízení před nájemními úřady jest osvobozeno od kolkův a poplatků.

Ustanovení tohoto zákona o bytech vztahují se pokud není jinak ustanoveno, také na jednotlivé části bytů a jakékoli jiné místnosti, které jsou předmětem nájemní nebo podnájemní smlouvy.

Na domy, pro něž bylo uděleno nebo se udělí úřední povolení stavební po 27. lednu 1917, na Slovensku po 12. listopadu 1916 a na výkon živnostenského oprávnění ku přechovávání cizinců zákon tento se nevztahuje.

Tento zákon nabývá účinnosti dnem 1. dubna 1920 a nastupuje na místo nařízení ze dne 17. prosince 1918, čís. 83 sb. z. a n. ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n. na Slovensku na místo nařízení ze dne 30. dubna 1919, čís. 77/19 (3576/19 pres.), a nařízení ze dne 16. května 1919, čís. 85/19 (3576/1 pres.), a na místo nařízení ze dne 17. prosince 1919, čís. 671 sb. z. a n.

Zákon tento pozbude účinnosti dnem 31. prosince 1921.

Je-li v době, kdy tento zákon nabude účinnosti, řízení podle § 3, nařízení ze dne 9. února 1919, čís. 62 sb. z. a n., na Slovensku podle § 23 nařízení ze dne 30. dubna 1919, čís. 77/19, (3576/19 pres.) již zavedeno, budiž v něm postupováno podle předpisů těchto nařízení.

Předpisů § 2, odst. 1, nelze užíti, podán-li již před 1. dubnem 1920 návrh na vyklizení (odevzdání) nebo převzetí bytu, byť i o návrhu tom do té doby nebylo ještě pravoplatně rozhodnuto.

Provésti tento zákon náleží ministru sociální péče ve shodě s ministry spravedlnosti a financí.