(15.00 hodin)
(pokračuje Okamura)
Organizační výbor nenavrhl přikázat tento návrh dalšímu výboru a já se táži, zdali má někdo z vás návrh na přikázání dalšímu výboru či výborům k projednání. Žádný návrh nevidím, tím pádem první čtení tohoto zákona končím.
Nyní přečtu omluvy, sešla se mi jich tady celá řada. Poslanec Pavel Žáček z důvodu zahraniční cesty se omlouvá dnes od 15.45 hodin do konce jednacího dne. Poslanec Dominik Feri se omlouvá z pracovních důvodů dnes od 14.30 do 17 hodin, poslanec Lubomír Volný se omlouvá od 14.30 hodin do konce jednacího dne z pracovních důvodů, poslankyně Radka Maxová se omlouvá od 14.30 do 17 hodin z pracovních důvodů a poslanec Pavel Holomčík se omlouvá od 14.30 do 15.30 hodin, a to z pracovních důvodů.
Nyní přistoupíme k dalšímu návrhu. Jedná se o
31.
Vládní návrh zákona, kterým se mění zákon č. 89/2012 Sb.,
občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, a další související zákony
/sněmovní tisk 411/ - prvé čtení
Z pověření vlády předložený návrh uvede ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová. Prosím, paní ministryně, ujměte se slova. Prosím vás o klid v jednacím sále.
Ministryně pro místní rozvoj ČR Klára Dostálová Vážený pane předsedající, kolegyně, kolegové, dovolte mi, abych uvedla návrh právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku a zákoně č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům některých bytových družstev, který byl připraven na základě schváleného plánu legislativních prací a v úzké spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti.
V prvé řadě je třeba říci, že právní úprava bytového spoluvlastnictví se dotýká značného množství osob. V roce 2017 bylo v České republice evidováno přibližně 65 tis. společenství vlastníků jednotek, přičemž jejich počet meziročně vzrostl o 3 %. V bytovém spoluvlastnictví je více než 1,5 mil. bytů.
Nároky kladené na vlastníky bytů a orgány společenství vlastníků se neustále zvyšují spolu s přibývajícím počtem právních předpisů, které na tato bytová společenství dopadají. Právní úprava je mnohdy složitá a v některých případech vyvolává výkladové spory a diskuse. Z těchto důvodů a po rozsáhlých diskusích s mnoha odborníky z praxe a ve spolupráci s Ministerstvem spravedlnosti předkládáme návrh, jehož cílem je zpřesnění některých ustanovení a docílení větší srozumitelnosti a jednoznačnosti textu. Cílem není, a to bych ráda zdůraznila, změna dosavadní koncepce, tak jak byla nastavena občanských zákoníkem účinným od roku 2014.
Zásadní změnou je vyloučení předkupního práva v některých případech spoluvlastnictví jednotky, a to zejména v případě, je-li ve spoluvlastnictví jednotka zahrnující nebytový prostor, v němž jsou například garážová stání. Stávající úprava předkupního práva v podstatě znemožňuje převod jednotky bytu společně se spoluvlastnickým podílem na jednotce, ve které jsou umístěna garážová stání. Rovněž je navrženo vyloučení předkupního práva, pokud jde o spoluvlastnický podíl na funkčně související nemovité věci, zejména pozemků, v případě jeho převodu s jednotkou. Není však naším cílem rozšiřovat výjimku ze znovuzavedeného předkupního práva nad rámec právní úpravy bytového spoluvlastnictví.
Dále se navrhuje zejména změna úpravou vzniku společenství vlastníků jednotek. Nový text odstraňuje pochybnosti o tom, zda tuto právnickou osobu může založit i jediný vlastník všech jednotek, pokud tak nestanoví výslovně zákon. Navíc se zpřesňuje text ustanovení, který řeší okamžik povinného založení a vzniku společenství vlastníků jednotek, a vypouští se ustanovení umožňující odložení vzniku společenství vlastníků jednotek. Je zájmem všech vlastníků, aby společenství vznikalo co nejdříve, a to zejména s ohledem na jejich solidární postavení ve vztahu k věřitelům do doby vzniku společenství.
Za další z důležitých návrhů lze zmínit zjednodušení procesu přijímání změn prohlášení tak, aby nadále postačovala dohoda dotčených vlastníků spolu se souhlasem většiny hlasů všech vlastníků jednotek a většiny všech vlastníků jednotek. Není již vyžadováno usnesení shromáždění.
Za zásadní lze považovat též zjednodušení procesu prodeje jednotky vlastníka, který porušuje své povinnosti způsobem podstatně omezujícím nebo znemožňujícím výkon práv ostatních vlastníků jednotek, tak, že k prodeji jednotky postačí pouze jedno nalézací řízení a předchozí formalizovaná výstraha společenství vlastníků.
Dále se navrhuje zpřesnění textu ustanovení o přechodu dluhů v souvislosti s převodem jednotky, aby bylo jednoznačně stanoveno, že dluhy na příspěvcích na správu a dluhy na službách přecházejí na nabyvatele, přičemž potvrzení společenství slouží k informaci o rozsahu dluhu.
Rovněž byla doplněna úprava správy nemovité věci bez vzniku společenství vlastníků, precizováno bylo i ustanovení o přezkoumání rozhodnutí shromáždění vlastníků soudem.
Nově byl zařazen institut náhradního shromáždění.
Další dílčí změny jsou v převážné většině precizace stávajícího znění směřující k zpřesnění celého návrhu. S ohledem na vztah právní úpravy bytového spoluvlastnictví obsažené v občanském zákoníku v zákonu č. 311/2013 Sb., o převodu vlastnického práva k jednotkám a skupinovým rodinným domům v některých bytových družstvech, jsou navrženy i dílčí úpravy v tomto zákoně.
Materiál obsahuje rovněž změny, jimiž je reagováno mimo jiné na dlouhodobé požadavky zástupců bytových družstev a společenství vlastníků jednotek usilující o posílení ochrany oprávněných a legitimních práv těchto právnických osob a jejich členů. Z tohoto důvodu se navrhuje zavedení možnosti ujednat si v souvislosti s nájmem bytu právo na zaplacení smluvní pokuty pro případ porušování povinností vyplývajících z nájmu ze strany nájemce. V současnosti je možnost takového ujednání zákonem zakázána. Jedinou možností, jakou si může pronajímatel nyní zajistit splnění těchto povinností, je sjednání jistoty ve výši maximálně trojnásobku měsíčního nájemného. Institut jistoty nicméně plní především uhrazovací funkci. Smluvní pokuta naopak akcentuje především preventivní funkci. Dále může v případech, kde porušením povinnosti vzniká škoda, plnit funkci paušalizované náhrady škody. Na rozdíl od jistoty přitom může být sjednáním smluvní pokuty vynucováno i plnění těch povinností, jejichž porušováním žádná bezprostřední škoda nevzniká, popřípadě ji není možné vyčíslit. Změna by tak měla přispět k utvrzení plnění povinností nájemce, což by se mělo pozitivně objevit a projevit jak v poměrech družstevních nájmů, tak zprostředkovaně v poměrech bytového spoluvlastnictví. Nájemce by měl být zároveň dostatečně chráněn omezením výše smluvní pokuty, maximálně trojnásobkem měsíčního nájemného. Tento limit by se přitom případně dále snižoval o částku, kterou nájemce složil jako jistotu.
Dále se navrhuje zjednodušit bytovým družstvům možnost přijímat změny stanov, které se týkají zejména práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. V těchto případech je v současnosti vyžadováno jednomyslné přijetí změn všemi členy družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu k družstevnímu bytu a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Rozhodování o těchto změnách by mělo být napříště podřazeno pod režim běžného rozhodování o změně stanov, to znamená, ke změně by tak stačila prostá většina.
V neposlední řadě se navrhuje družstvům ulehčit i v oblasti svolávání členské schůze a informování členů družstva. Stávající úprava umožňuje družstvo svolat členskou schůzí vždy pouze prostřednictvím jeho internetových stránek. Ustanovení tak fakticky ukládá družstvu povinnost zřídit internetové stránky. Navrhovaná změna má za cíl umožnit družstvu svolání členské schůze prostřednictvím informační desky. Povinnost zpřístupnit informační desku i prostřednictvím internetových stránek by měla být ze zákona stanovena jen velkým družstvům, v nichž působnost členské schůze vykonává shromáždění delegátů. To je odůvodněno skutečností, že ve velkých družstvech nemusí mít členové vždy snadný přístup k běžné úřední desce.
Dovolím si i tady požádat o podporu a děkuji za pozornost.
Místopředseda PSP Tomio Okamura: To byla paní ministryně. Nyní prosím, aby se slova ujal zpravodaj pro prvé čtení, poslanec Tomáš Kohoutek. Prosím.
Poslanec Tomáš Kohoutek: Děkuji. Vážený pane předsedající, členové vlády, kolegyně, kolegové, navrhovaná úprava se týká bytového spoluvlastnictví, kdy základem právní úpravy bytového spoluvlastnictví je od roku 2014 občanský zákoník, který obsahuje v ustanovení v § 1158 až 1222 úpravu bytového spoluvlastnictví jako jeden ze zvláštních typů spoluvlastnického práva. Návrh vychází z obecných zásad soukromého práva a ústavního pořádku České republiky a není v rozporu s koncepcí občanského zákoníku jako celku. Navrhovaná novela si neklade za cíl měnit koncepci přijatou novým občanským zákoníkem, ale spíše odstranit některé jeho nedostatky, které vyplynuly z aplikační praxe, a zlepšit jeho srozumitelnost a aplikovatelnost pro adresáty daných právních norem.
Navrhovaná úprava novelizuje zejména ustanovení týkající se prohlášení a jeho změn, dále pak správy domů a pozemků před vznikem společenství vlastníků, vznik společenství vlastníků a jeho kompetence ve vztahu ke kompetencím jednotlivých vlastníků, posílení možnosti pro vynucení povinností vlastníků jednotek, kteří je porušují, vyřešení otázky předkupního práva ke spoluvlastnickému podílu na jednotkách zahrnujících nebytový prostor, přezkoumání rozhodnutí shromáždění a některé další dílčí náměty na změny a zpřesnění právní úpravy.***