Parlament České republiky, Poslanecká sněmovna 1996 – 1998

PARLAMENT ČESKÉ REPUBLIKY
Poslanecká sněmovna
1997
II. volební období
-------------------------------------------------


294/1

Vláda na své schůzi dne 19. listopadu 1997 projednala a posoudila návrh na vydání zákona o nájmu bytů (sněmovní tisk č. 294) a vyjádřila s tímto zákonem nesouhlas z dále uvedených důvodů.

Podle poslaneckého návrhu má být celá právní úprava nájmu bytů vyňata z  občanského zákoníku a zařazena do zvláštního zákona. Tento návrh je v rozporu se strategií úpravy soukromoprávních vztahů, která byla projednána na poradě zúčastněných ministrů v letošním roce. Návrh koncepce nového občanského zákoníku, který byl připraven komisí odborníků a předložen k diskusi široké veřejnosti předpokládá, že občanský zákoník by měl být komplexní úpravou soukromoprávní oblasti v zájmu její jednotnosti, ucelenosti a systémovosti. Proto je žádoucí, aby zvláštní úpravy byly omezeny na minimum. Není účelné, aby v případech, kdy v oblasti soukromoprávní působí také veřejná složka, byla prováděna úprava odděleně, ale naopak občanský zákoník by měl zahrnovat obě tyto složky; to platí i pro oblast bytového práva.

Základní pochybení návrhu zákona lze spatřovat v tom, že právní úpravě nájmu bytu vnucuje charakter veřejnoprávní. Bydlení není veřejným statkem, který musí být každému občanovi společností přímo zajištěn a nelze jej proto považovat za nárok vůči státu.

Základní instituty ochrany nájemního vztahu (tedy obou stran nájemního poměru, nikoliv jednostranně jen ochrana nájemců) mají být upraveny v občanském zákoníku. Jde o instituty, které nemají podléhat častým změnám. Obdobná úprava platí i v jiných evropských státech. Neodpovídá skutečnosti tvrzení navrhovatelů, že naprostá většina evropských zemí upravuje nájemní vztahy pouze zvláštním zákonem. Pokud navrhovatelé dále argumentují tím, že nájem nebytových prostor je upraven již dnes pouze zvláštním zákonem, je třeba konstatovat, že naopak v praxi nejsou shledány důvody, aby tomu tak nadále bylo a potřeba zvláštního zákona není požadována.

Toto je hlavní důvod, pro který je návrh nepřijatelný. Kromě toho nelze souhlasit s poslaneckým návrhem v těchto dílčích otázkách:

K § 1 Pokud jde o formu nájemní smlouvy, návrh se vrací ke zcela překonané a nevyhovující úpravě z minulých let, kdy nebyla stanovena obligatorně písemná forma. To vedlo ke značným problémům zejména při prokazování, zda skutečně šlo o sjednání nájemní smlouvy; a ve svém důsledku nedostatek písemné formy podporoval černý trh s byty.

K § 2 Návrh opisuje současný stav včetně neústavního ustanovení o předchozím písemném doporučení orgánu ozbrojených složek k uzavření smlouvy o nájmu bytu, které bylo napadeno Ústavním soudem ČR. Ve vládním návrhu novely zákona ČNR č. 102/1992 Sb., již je tento nedostatek odstraněn a příslušné ustanovení se vypouští.

K §§ 3 a 4 Návrh je opsán z připraveného vládního návrhu novely zákona ČNR č. 102/1992 Sb.

K § 5 Navrhovaný pojem drobných oprav vymezený jednoduše jen finančním limitem 500 Kč na jednotlivou opravu je nesmyslný. Pevný finanční limit v podmínkách, kdy ceny oprav nejsou regulovány, povede především k tomu, že nájemci se budou snažit, aby cena opravy byla co nejvyšší a byl překročen limit 500 Kč (zejména pokud sami opravy zajišťují). Zcela se opomíjí věcné hledisko, které by umožňovalo vymezit skutečně drobné opravy podle jejich charakteru a limit by byl jen podpůrným hlediskem tam, kde jde o netypické nebo výjimečné případy.

K § 6 Povinnost zavést měřidla tepla, studené a teplé užitkové vody ve všech bytech bez ohledu na stáří domu je nereálná.

K § 15 Není pravda, že právo pronajímatele na vstup do pronajatého bytu v našem právním řádu chybí. V obecných ustanoveních o nájemní smlouvě je zařazen § 665 odst. 1, podle něhož pronajímatel je oprávněn požadovat přístup k věci za účelem kontroly, zda nájemce užívá věc řádným způsobem. Nevyhovující je navrhované ustanovení, podle něhož je pronajímatel oprávněn vstupovat do bytu nájemce jen jednou v kalendářním roce (pokud se s nájemcem nedohodne jinak), přičemž to musí být oznámeno nájemci nejméně 15 dnů předem. Jde o podrobné ustanovení, které do zákona nepatří; obdobná úprava termínů, v nichž se má realizovat právo jedné ze stran nájemního poměru, by pak musela být zákonem upravována i pro jiné případy, např. pro společné užívání bytu apod. Mnohem závažnější je, že takto direktivně vymezený termín by poskytoval široké možnosti, jak znemožnit ověření stavu bytu v případě nepoctivých nájemců, kteří působí škody na vnitřním zařízení bytu, ubytovávají v bytě podnájemce bez souhlasu pronajímatele apod.

K § 16 V bodě 1 je navržené ustanovení rozporné. V první větě se navrhuje uplatnit smluvní princip volného nájemného u všech nájemních smluv, tedy i u dosavadních; to současná cenová vyhláška neumožňuje, neboť by mohlo dojít k tvrdostem u těch nájemců, kteří by v tísni přistoupili na neregulované nájemné. V druhé větě se navrhuje přímo zákonem řešit ty případy, kdy k dohodě nedojde. Zákon by tedy nahrazoval cenový předpis.

V bodě 2 se navrhuje stanovit splatnost nájemného předem pro následující měsíc. Není zde zmínka o tom, proč se má přistoupit k této změně. Současná úprava placení nájemného nejdéle do konce měsíce, za který se nájemné platí, je vyhovující.

K § 20 V ustanovení o kauci jsou opsána původně navrhovaná ustanovení (z návrhu věcného záměru novely občanského zákoníku) i s těmi nedostatky, které byly v návrhu paragrafovaného znění novely občanského zákoníku a Ministerstvem pro místní rozvoj byly již vypuštěny (např., že kauce má sloužit i k úhradě škody způsobené nájemcem).

K § 31 Nelze souhlasit s modifikací § 676 občanského zákoníku, podle něhož se obnovuje nájem sjednaný na dobu určitou v případě, kdy pronajímatel nepodá do 30-ti dnů žalobu na vyklizení, a to za týchž podmínek. Bylo by nesmyslné, aby se nájem sjednaný např. na dobu 10 let v takovém případě obnovil zase na 10 let.

K § 32 Návrh jednostranně omezuje výpovědní důvody obsažené v § 711 odst. 1 občanského zákoníku. U písm. a) , kde je výpovědním důvodem bytová potřeba pronajímatele, vzniká otázka, jak má pronajímatel tuto potřebu prokazovat jiným způsobem, než se děje nyní. Jestliže soud zkoumá existenci tohoto výpovědního důvodu, zabývá se touto otázkou.

Zcela nepřijatelný je vstřícný postoj k neplatičům nájemného podle písm.d), kde by se podle návrhu ukládala pronajímateli povinnost uzavírat s nájemcem dohodu o splácení dluhu. Naopak u neplatičů je třeba postih spíše zpřísnit, než jej rozmělňovat.

Navrhované zpřísnění podmínek pro postih případů, kdy pronajímatel nevyužil vyklizený byt k účelu, pro který soud k výpovědi přivolil, je prakticky nemožné. V naprosté většině případů je totiž vyklizený byt obsazen novým nájemcem na základě nové nájemní smlouvy a bylo by neúnosné, aby pro tyto případy stanovil zákon neplatnost nájemní smlouvy.

K § 33 Tzv. sociální klauzule je pojata velmi široce a ve svém důsledku by do značné míry diskriminovala pronajímatele. Problematiku starých a nemocných osob lze řešit v rámci výroku o bytové náhradě.